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上海市城乡建设和交通委员会关于发布《上海市收费高速公路运行管理规定(试行)》的通知

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上海市城乡建设和交通委员会关于发布《上海市收费高速公路运行管理规定(试行)》的通知

上海市城乡建设和交通委员会


上海市城乡建设和交通委员会关于发布《上海市收费高速公路运行管理规定(试行)》的通知

沪建交(2010)1111号


  

各有关单位:

  《上海市收费高速公路运行管理规定(试行)》已经市建设交通委2010年第8次主任办公会议通过,现予发布,并自2011年1月1日起施行,请遵照执行。

  

  上海市城乡建设和交通委员会



  二O一O年十二月一日



上海市收费高速公路运行管理规定(试行)

  

  第一条(目的和依据)

  为加强本市收费高速公路运行管理,保障收费高速公路的完好、安全和畅通,根据《中华人民共和国公路法》、《收费公路管理条例》和《上海市公路管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本规定。

  第二条(适用范围)

  本规定适用于收费高速公路试运行期以及正式运行后的养护、收费、监控、服务、使用及相关的监督管理活动。

  第三条(定义)

  本规定所称的收费高速公路,是指经批准依法收取车辆通行费(以下简称“通行费”)的政府还贷高速公路和经营性高速公路,包括高速公路桥梁和高速公路隧道。

  本规定所称的收费高速公路经营管理者(以下简称“经营管理者”),包括政府还贷高速公路的管理者(以下简称“管理者”)和经营性高速公路的经营者(以下简称“经营者”)。

  本规定所称的收费高速公路附属设施,是指收费高速公路的防护、排水、养护、管理、服务、交通安全、供电、监控、通信、收费、绿化等设施、设备以及专用建筑物、构筑物等。

  第四条(管理部门、机构和经营管理者)

  上海市城乡建设和交通委员会(以下简称市建设交通委)是本市收费高速公路运行管理的行政管理部门,其所属的上海市公路管理处(以下简称市公路处)具体负责本市收费高速公路运行的检查、监督、指导和路政管理。

  经营管理者具体负责其所管理或经营的收费高速公路的养护、收费、监控、服务和日常管理工作。

  第五条(管理要求)

  市公路处应当对收费高速公路的运行管理进行业务指导,制定检查考核办法,加强监督管理。

  经营管理者应当按照国家和本市的公路技术规范、操作规程以及相关规定实施收费高速公路及其附属设施养护,实行专业化养护,做到道路平整、环境整洁、设施完好、经营规范、服务高效,保障收费高速公路及其附属设施处于良好的技术状态。

  鼓励经营管理者积极采用新技术、新材料、新工艺、新设备,推广应用预防性养护技术,提高收费高速公路及其附属设施的运行管理水平。

  第六条(检查、检测和技术状况评价)

  市公路处应当定期对本市的收费高速公路及其附属设施进行检查和检测,并根据检查和检测结果要求经营管理者及时整改或者列入其养护工程计划。

  经营管理者应当按照国家和本市的相关规定,开展其经营管理的收费高速公路及其附属设施的检查、检测以及数据采集、更新与分析工作,并对其技术状况进行评价,形成评价结果。

  第七条(年度运行管理计划)

  年度运行管理计划包括养护工程计划和收费管理计划。

  经营管理者应当于上年年末按照市建设交通委、市公路处的规定和要求,根据其所管理或经营的收费高速公路及其附属设施的评价结果、设施设备量以及相关定额编制收费高速公路及其附属设施本年度运行管理计划。

  管理者应当将本年度运行管理计划上报市建设交通委,经批准后实施。

  经营者应当将本年度运行管理计划书面征求市公路处意见。

  第八条(运行经费)

  政府还贷高速公路试运行期的运行管理经费由建设单位负责落实,列入项目工程总投资内,正式运行后的运行管理经费纳入预算管理。

  经营者应当每年根据年度运行管理计划,从其收取的通行费中优先安排足够的资金用于收费高速公路及其附属设施的运行管理,确保高速公路及其附属设施技术状况良好、服务优质高效。

  第九条(养护作业、设计、监理单位的选择)

  从事养护工程的养护作业单位必须具备相应的条件,设计、监理单位应当具备相应的资质。

  法律法规规定需要进行招标的养护工程项目,经营管理者应当按照规定通过招标方式选择养护作业、设计、监理单位;其中,收费高速公路日常养护、收费管理项目采用招标方式选择养护作业单位其合同期不低于三年。

  第十条(养护工程分类)

  收费高速公路及其附属设施养护工程按照国家规定根据工程性质、复杂程度、规模大小划分为小修保养、中修工程、大修工程和改建工程。

  第十一条(小修保养)

  经营管理者应当按照公路养护技术规范和本市有关规定督促养护作业单位落实人员和设备,加强对收费高速公路及其附属设施的日常养护,及时修补损坏部分。日常养护的巡视检查频率应当每日不少于一次。小修保养应当做到计划合理、作业规范,符合质量要求,确保收费高速公路及其附属设施完好、环境整洁。

  第十二条(中修和大修工程)

  当收费高速公路及其附属设施技术状况低于原技术标准时,经营管理者应当按照公路养护技术规范实施中修或者大修工程。

  收费高速公路及其附属设施的中修和大修工程在实施前应当开展工程可行性研究,并完成工程施工图设计。

  政府还贷高速公路及其附属设施需要中修或者大修时,管理者应当将中修或者大修方案报市建设交通委审核,经批准后实施。

  经营性高速公路及其附属设施需要大修时,经营者应当将大修方案报市公路处,由市公路处组织专家对大修方案进行技术会审,并将技术会审的评审意见向市建设交通委报备后,经营者组织实施。

  收费高速公路及其附属设施的大修工程应当实行工程质量和安全报监制度。

  第十三条(改建工程)

  经营管理者改建收费高速公路及其附属设施时,应当按照规划制定改建方案,并按照建设程序报审,经批准后实施。其中经营性高速公路及其附属设施的改建方案在报审前应当征求市公路处意见。

  根据国家和本市的相关要求统一改建收费高速公路附属设施时,由市公路处征求经营管理者的意见后提出方案,并按照建设程序报审,经批准后由经营管理者负责具体实施并承担经费。

  收费高速公路及其附属设施的改建工程应当实行工程质量和安全报监制度。

  第十四条(桥梁、隧道的管理)

  经营管理者应当按照国家和本市的相关要求配置桥梁和隧道养护工程师,负责桥梁和隧道的具体养护管理工作。

  经营管理者应当按照国家和本市的桥梁、隧道养护技术规范和养护管理制度对收费高速公路的桥梁、隧道进行日常巡查、经常性检查、定期检查和特殊检查,对特大桥梁、隧道加大巡查、检查频率。特殊检查应当委托具有相应资质的专业检测单位实施。

  经营管理者应当根据检查结果制定维护方案,并实施养护维修。对技术状况为四、五类的桥梁,应当及时采取措施,保证设施安全,并依据特殊检查结果和技术论证分析,安排大修或者改建。

  公路桥梁、隧道经检测承载能力达不到原设计标准的,经营管理者应当设立明显的限载标志,并及时采取维修和加固等有效措施;公路桥梁、隧道经检测严重损坏影响通行安全的,经营管理者应当采取禁止通行的措施,同时报告市建设交通委、市公路处和公安交通管理部门,并及时办理相关手续,采取修复措施。

  第十五条(设施损坏的及时处置)

  经营管理者在日常工作中,发现公路及附属设施损坏影响行车安全的,应当立即采取处置措施,在四小时内消除安全隐患,路面坑槽(洞)等损坏应当在发现后二十四小时内予以维修。

  经营管理者应当确保通信、供电、收费、监控等机电设施的正常运转,当设施发生故障时立即组织抢修。影响路网整体运行的机电设施故障应当在发现后四小时内予以修复。

  第十六条(养护作业的交通组织)

  遇养护作业影响车辆正常安全行驶的,经营管理者应当编制养护作业路段交通组织方案,经有关部门同意后组织实施。经营管理者应当在施工路段前方与相关入口处进行限速、警示提示,并利用其经营管理的收费高速公路沿线可变信息板发布养护作业路段、期限等信息;造成交通堵塞时,及时报告有关部门并协助疏导交通。

  第十七条(安全管理及文明施工)

  经营管理者应当按照国家和本市安全管理的相关规定,履行公路行业安全生产工作责任书,落实收费高速公路及其附属设施的安全运行措施。

  养护作业单位应当遵守市建设交通委制定的安全管理制度。养护作业人员必须通过本市安全教育培训。

  养护作业单位应当在作业现场按标准设置养护维修作业控制区。

  经营管理者应当开展文明养护工地创建工作,按照本市文明施工的相关规定,根据工程、交通、环保等要求,制定有针对性地文明施工措施,并认真组织实施。

  第十八条(标志、标线)

  经营管理者应当按照国家和本市的规定、标准设置和维护交通标志、标线。

  交通标志、标线的调整,由经营管理者会同市公路处、公安交通管理部门制定调整方案,由经营管理者负责实施。

  第十九条(工程验收)

  中修、大修工程的验收应当按照国家和本市的有关规定实施竣工验收。中修工程由经营管理者组织验收,市公路处参加;大修工程由市建设交通委组织验收。

  改建工程的验收应当按照国家有关规定实施交工验收和竣工验收。

  监控、通信和收费系统的改建应当经市公路处组织测试合格后方可投入使用。

  第二十条(档案管理)

  经营管理者应当按照归档要求收集、编制和保管中修、大修和改建工程的竣工档案,做到档案的收集、整理与工程进展同步。

  市公路处、经营管理者应当将收费高速公路及其附属设施的检查和检测资料及时归档。

  第二十一条(联网收费)

  本市收费高速公路实行联网收费,并遵循“统筹规划、统一标准、联网运营、统一清算”的原则。

  市公路处负责本市收费高速公路联网收费资金的结算和清分等管理工作。

  经营管理者负责其所管理或经营收费高速公路的收费工作。

  第二十二条(通行费的收取依据)

  市公路处根据市物价行政管理部门核准的通行费收费标准,制定联网收费费率表,经市建设交通委审核后,报市物价行政管理部门备案。

  经营管理者应当按照联网收费费率表收取通行费,并将收费标准在收费站区醒目位置予以公示。

  第二十三条(通行费缴纳)

  在收费高速公路上,除了按照规定可以免交通行费的车辆外,其他车辆必须交纳通行费,拒交、少交、逃交通行费的,经营管理者有权拒绝其通行,并要求其补交。

  第二十四条(通行费票据)

  经营管理者应当购置本市统一规定样式的通行费票据。

  使用人工半自动收费方式通过收费道口的车辆用户,经营管理者应当开具电脑打印票据,电脑打印票据应当实行“一车、一次、一票”制,顺号使用。

  确需使用定额票据的,经营管理者应当在定额票据上加盖站名及日期章。

  使用电子不停车收费方式通过收费道口的车辆用户,经营管理者不再开具通行费票据;车辆用户需要通行凭证的,经营管理者应当提供。

  第二十五条(收费道口的通行保障)

  经营管理者应当根据车流量开通足够数量的收费道口,保障车辆正常通行。当收费道口待交费车辆排队长度超过一千米时,经营管理者应当在不妨碍前方道路通畅情况下在收费道口采取部分或者全部车道免费放行措施;遇公安交通管理部门采取通行管理措施时,经营管理者应当配合,保障车辆有序通行收费道口。

  经营管理者应当在距离收费道口一千米处设置标志及车辆排队监控设施。

  市公路处应当会同相关部门和经营管理者制定节假日、重大活动或遇自然灾害等突发事件需要在特定时段免费放行的预案并组织实施。

  市公路处应当加强对收费道口的监督管理,督促经营管理者落实收费道口通行保障措施。

  鼓励采取电子不停车收费方式提高车辆通行效率。

  经营管理者应当按照本市电子不停车收费发展规划、国家和本市相关技术标准设置电子不停车收费专用车道,并不得擅自关闭。电子不停车收费的管理按照市建设交通委有关规定执行。

  第二十六条(通行卡管理)

  市公路处统一制作、调配本市收费高速公路使用的通行卡。经营管理者负责其所管理或经营的收费高速公路通行卡的发放、回收工作。

  进入收费高速公路的车辆用户应当在进口处领取通行卡;在出口处交回通行卡并缴纳通行费,不能提供通行卡的,经营管理者按路网内离该出口合理最远路径收取通行费,并收取通行卡工本费。

  第二十七条(通信网络设施的管理)

  经营管理者应当根据市公路处制定的规划和运行管理要求,预留主干通信网络设施设置空间,由市公路处统筹用于路网互联。经营管理者应当做好通信网络设施的维护管理。

  第二十八条(信息服务与监控管理)

  市公路处和经营管理者应当建立健全收费高速公路信息报告和服务制度。

  市公路处负责本市收费高速公路路网运行状况信息的发布,并负责信息的对外联动。

  经营管理者具体负责其所管理或经营的收费高速公路通行状况的监控及信息发布,保障监控系统的正常运行,实时收集、汇总收费高速公路运行状况,并及时报送至市公路处。

  第二十九条(突发事件应急管理)

  收费高速公路突发事件应急管理实行“统一指挥,分级处置”的原则。

  市公路处应当制定本市收费高速公路突发事件应急预案。经营管理者应当根据市公路处的应急预案制定收费高速公路突发事件应急专案。

  经营管理者应当配置应急队伍,储备抢险物资和设备。抢险物资和设备必须经常检查和调试,并及时调整和补充。

  经营管理者具体负责其所管理或经营的收费高速公路突发事件的应急处置,并接受市公路处的监督、协调;涉及多条收费高速公路,需要协同处置的,由市公路处统一指挥。

  市公路处和经营管理者应当定期组织应急处置的演练,及时修订应急预案及应急专案。

  第三十条(收费人员)

  经营管理者应当按照市建设交通委制定的服务标准对收费人员开展业务技能培训和职业道德教育,提高服务质量。

  经营管理者应当建立与社会经济发展相适应的收费人员收入保障机制,并按人力资源和社会保障部门公布的工资增长指导线适时调整收费人员工资。

  高速公路收费人员应当按照服务标准为高速公路通行者提供规范服务。收费人员应当持证上岗,遵章守纪,着装统一,用语文明,操作规范。

  第三十一条(服务区管理)

  经营管理者应当按照相关行政管理部门的要求,对服务区内的各种设施进行检查和维护,使其保持良好的运行状态。

  服务区内的停车场、公共厕所应当免费并昼夜不间断提供服务。

  当服务区内的停车场、公共厕所不能满足公众需求时,经营管理者应当按照有关规定及时进行改建。

  第三十二条(清障服务)

  经营管理者应当建立快速清障救援机制,接到清障救援信息后,应当立即派出救援车辆和人员赶赴现场进行紧急处理。

  清除障碍物作业的车辆必须安装标志灯具并喷涂明显的标志,执行任务时,应当开启警示装置。

  经营管理者应当遵循就近、安全、便捷的原则,将故障车辆牵引至距事发地最近的出口处或者与当事人商定的地点。

  经营管理者应当按市物价行政管理部门制定的道路清障施救牵引服务收费标准及有关规定,向当事人收取牵引故障车辆的费用,不得擅自增加收费项目、提高收费标准。

  第三十三条(接受社会监督)

  经营管理者应当向社会公开举报、投诉方式,接受社会监督,对社会公众的意见和投诉应当及时处理和反馈。

  第三十四条(路政管理)

  市公路处应当组建收费高速公路路政队伍,依法保护路产,维护路权。

  经营管理者应当为路政管理提供相应的设施和条件,配合做好收费高速公路的路政管理工作。

  第三十五条(禁止行为)

  在收费高速公路及其用地范围内,禁止下列行为:

  (一)利用桥梁进行带缆、牵拉、吊装等施工作业,设置超过规定标准的高压电力线和易燃易爆的管线;

  (二)在桥梁下停泊船只,在桥孔内堆放易燃易爆物品、擅自明火作业、搭建永久性设施或者擅自搭建临时性设施;

  (三)取土或者爆破作业;

  (四)堆放物品、倾倒渣土和垃圾,焚烧各类废弃物;

  (五)机动车滴漏、散落、飞扬物品或者随车人员向外抛物;

  (六)将公路作为检验机动车制动性能的场地;

  (七)损坏或擅自涂改、移动公路附属设施;

  (八)损坏、污染公路和影响公路畅通的其他行为。

  第三十六条(行政许可)

  在收费高速公路及其用地范围内,从事下列活动应当向市公路处办理行政许可:

  (一)因基础设施和其他重要工程建设确实需要临时占用或者挖掘收费高速公路及公路用地的;

  (二)跨越、穿越收费高速公路修建桥梁或者架设、埋设管线、电缆等设施的;

  (三)车辆或车辆载运的物件超过收费高速公路限载标准或者限制性通行条件确需通行的。

  未经相关部门同意,不得在收费高速公路及其用地范围内设置标牌、广告牌等非公路标志。

  在收费高速公路上从事上述活动,还应当事先征求经营管理者的意见。

  第三十七条(临时占用桥孔)

  任何单位和个人不得擅自占用桥梁下的空间(以下简称桥孔),确需临时占用桥孔的,应当向市公路处申请办理临时占用公路及公路用地的行政许可。

  临时占用桥孔不得危害桥梁安全,并满足桥梁养护管理需要。

  临时占用桥孔一般不超过一年。占用期满,占用人应当及时清除桥孔内的搭建物、堆放物,恢复原状。确需延期占用的,占用人应当在占用期满前十五日向市公路处提出延期占用的申请。

  第三十八条(超限运输检查)

  市公路处可以在收费高速公路出入口、服务区以及经批准设置的超限运输检查站进行超限运输检查,过往车辆应当按照引导标志行驶到指定地点接受检查,不得强行通过。

  第三十九条(设施损坏的赔(补)偿)

  任何单位和个人对收费高速公路及其附属设施造成损坏,应当按照国家和本市的有关规定予以修复或者赔(补)偿。

  经营管理者应当对损坏设施按原标准进行修复。

  第四十条(资料报送)

  经营管理者应当做好收费高速公路基础资料的规范化管理,并将以下资料按要求报送市公路处:

  (一)公路养护月报按月报送;

  (二)《公路养护统计年报》于当年12月31日前报送;

  (三)《收费公路统计年报》于次年2月27日前报送;

  (四)《技术状况评价结果》于评价完成后十五日内报送;

  (五)《收费高速公路突发事件应急专案》于制定后十五日内报送。

  经营者还应当将以下资料按要求报送市公路处:

  (一)当年的年度运行管理计划于3月31日前报送;

  (二)养护作业中标单位投标文件、中标通知书和合同在与养护作业单位签订合同后三十日内报送;

  (三)中修、大修和改建工程的竣工资料于竣工验收后三个月内报送。

  第四十一条(监督、检查)

  市公路处应当建立、健全本市收费高速公路及其附属设施养护、收费、监控、服务的监督、检查机制,对其运行及服务质量情况进行检查和考核,并将检查和考核情况在行业内公布,对达不到技术规范和服务标准的,应当责令经营管理者限期整改,督促其履行养护、收费、监控和服务义务。

  市公路处应当向社会公开收费高速公路举报、投诉方式,接受社会监督,并督促经营管理者及时处理举报、投诉中存在的问题。

  第四十二条(对未按标准收费的处理)

  违反本规定第二十二条规定,经营管理者未按收费标准收费的,由市建设交通委责令改正。

  第四十三条(通报)

  经营管理者有下列情形之一的,市公路处责令其整改,经营管理者未按要求整改的,由市公路处在行业内通报:

  (一)违反本规定第四十条,未按时报送有关资料的;

  (二)违反本规定第二十五条,当收费道口车辆排队长度超过一千米时,未采取部分或者全部车道免费放行措施的;

  (三)其他违反本规定需要通报的情形。

  第四十四条(未履行养护义务的措施)

  市公路处在检查中发现经营管理者未按国家和本市相关规定进行养护的,应当要求其及时整改,经营管理者未按要求整改的,由市公路处在行业内通报,并报请市建设交通委责令其整改。

  经营管理者未按市建设交通委要求完成整改的,由市建设交通委通知市公路处暂停清分其通行费。暂停清分通行费后三十日内仍未按要求完成整改的,市建设交通委可以委托市公路处指定其他单位代为养护,费用由该经营管理者承担。拒不承担的,市建设交通委可以从其暂停清分的通行费中予以支付。

  代为养护工程结束并经验收合格后,该收费高速公路的经营管理者应当接管养护。

  第四十五条(未履行有关养护义务的行政处罚)

  经营管理者有下列情形之一的,由市建设交通委根据《收费公路管理条例》第五十条规定,责令改正,并根据情节轻重,处5万元以上20万元以下的罚款:

  (一)未按照相关标准和规范对收费高速公路及其附属设施进行巡视检查、日常保洁和小修的;

  (二)未按规定设置交通标志标线的;

  (三)遇养护作业影响车辆正常安全行驶,未按规定设置安全防护设施或者未进行提示、信息发布的,或者遇有交通堵塞不及时协助疏导交通的。

  第四十六条(违反路政管理规定的行政处罚)

  对违反本规定路政管理规定的行为,由市建设交通委或者市公路处按照国家和本市的法律、法规实施行政处罚。

  第四十七条(实施日期和有效期)

  本规定自2011年1月1日起施行,有效期自施行之日起两年。






南充市物业管理实施细则(试行)

四川省南充市人民政府


现公布《南充市物业管理实施细则(试行)》,自公布之日起施行。




市长:杜光辉

二○○四年六月九日


南充市物业管理实施细则(试行)

第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,保障物业的合理使用,创造整洁、文明、安全、舒适的居住和工作环境,根据国务院《物业管理条例》,结合我市实际,制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。未通过物业管理企业提供物业服务的物业,其使用、维修、养护、管理亦适用本规定。
第三条 南充市房地产管理局是本市物业管理的行业主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理工作。县(市)政府房地产管理部门负责对本辖区内的物业管理活动进行监督管理。
物业管理实行属地管理原则。县(市、区)人民政府负责对本辖区物业管理工作的领导。街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会负责指导监督辖区内业主大会的成立及其日常运作,负责辖区内物业管理纠纷的调查、调解与处理,协调物业管理活动与社区管理其他活动的关系,协助当地物业管理主管部门对物业服务进行监督管理。建设、规划、国土、公安、物价、环保、城管、工商、卫生、安全等部门按照各自职责,协同实施本细则。
第四条 拥有共有设施、设备与场地的物业原则上应当划归一个物业管理区域。在同一物业管理区域内,只能委托一个物业管理企业进行管理。
建设单位应当向当地物业管理主管部门提出划分物业管理区域的申请;其中,属于商品房建设项目的物业管理区域,应当在申办商品房预售许可证和现售登记备案前,提出划分物业管理区域的申请。
符合下列情形之一的,可以作为单独的物业管理区域:
(一) 属于一个自然街坊或者封闭小区;
(二) 与设置的共用设施设备有密切关联的物业。
第二章 业主大会
第五条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主合法权益。一个物业管理区域内,房屋出售并实际交付使用的建筑面积达到50%以上,或者首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议。
第六条 物业管理区域符合业主大会成立条件的,建设单位应当书面通知街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会。街道办事处(乡、镇人民政府)和社区居委会接到通知后30日内,会同建设单位、物业管理主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。由筹备组组织召开首次业主大会会议。
筹备组由业主代表、街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会、建设单位、当地物业管理主管部门组成。参加筹备组的业主代表应当由街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会和当地物业管理主管部门组织业主推荐产生。筹备组组建后的7日内,应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。
建设单位应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料。
第七条 筹备组应当做好下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)参照物业主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);
(三)确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第八条 业主大会会议决定的事项以投票方式表决。住宅物业业主在业主大会上的投票权,按套计算,每套一票。非住宅物业业主的投票权,按物业建筑面积计算,每五十平方米计算为一票;单户不足五十平方米的,计为一票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权,最高不超过全部投票权的30%。业主大会议事规则对业主投票权另有约定的从其约定。
  第九条 召开住宅物业的业主大会会议,应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地居(村)民委员会,邀请居(村)民委员会派代表参加,并认真听取居(村)民委员会的建议。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合居(村)民委员会开展相关工作,并接受其指导监督。
第十条 有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一) 20%以上业主提议; 
(二) 物业管理企业提议;
(三) 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;
(四) 街道办事处、社区居委会提议;
(五) 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
  提议召开业主大会会议,应当书面说明召开临时业主大会的理由、目的和提议时间。
发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,当地物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召开,逾期仍未召开的,可以指定提议人或其他合适业主为召集人,按照程序召开。
第十一条 物业管理区域内业主人数在二百名以上的,在物业主管部门、街道办事处、社区居委会的指导下,业主大会可以业主代表会议的形式议事。
业主代表应按照合理、民主的原则由业主推选产生,人数不应低于业主总人数的20%。业主代表在业主代表大会中的投票权与推选人的投票权一致。业主代表因故不能参加会议的,业主可以另外推举代表。业主代表产生后应当报物业主管部门备案。
业主代表应当在会议召开前7日内,向其所代表的各个业主书面征求对拟讨论事项的意见。
以业主代表会议形式,制定或修改业主公约、业主大会议事规则,选聘或解聘物业管理企业,以及对专项维修资金使用和续筹方案作出决定,或者对其他事项作出表决的,应当由业主本人签署赞同、反对及弃权的书面意见,业主代表负责收集并提交给业主代表会议作为表决意见。
第十二条 首次业主大会会议应当依法选举产生业主委员会。业主委员会人数应为单数。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向当地物业管理主管部门申请备案:
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约;
(四)业主委员会委员的名单和基本情况
物业管理主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当按照本条规定重新备案。
第十三条 业主委员会办公经费来源,委员是否领取津贴及津贴来源等事项由业主大会决定。
第十四条 业主委员会任期一般为3年,具体任期时间由业主大会在议事规则中作出约定。
业主委员会任期届满前2个月,应当向街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会报告。街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会应当会同物业管理主管部门在该物业管理区域内成立业主委员会换届改选工作组,组织做好换届改选工作,组织业主召开业主大会选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内,原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。
第三章 前期物业管理
第十五条 建设单位在开工前应将物业的规划、设计等方案报经物业管理主管部门备案;物业建成后应当经物业管理主管部门验收合格签具意见后方可交付使用和办理房屋权属初始登记。
第十六条 物业区域内道路、绿地、建筑物主体和外墙、屋面、管线、电梯、楼梯、走廊等其他不可分割的共有部位、共用设施设备及相关场地空间,物业建设单位应随物业的出售一并转移归业主所有,物业建设单位不得保留自用或单独出售出租。
第十七条 建设单位应当在物业交付使用后向业主委员会、物业管理企业移交下列物业档案资料副本:
(一)物业管理区域规划图、竣工总平面图;单体建筑、结构、设备、附属工程安装竣工图;管网工程竣工图;
(二)物业竣工验收备案文件;物业质量保证书和物业使用说明书;
(三)物业及配套设施的产权清单;业主姓名、购房面积、通信地址、联系电话等统计汇总资料;
(四)物业建设单位自营或自用物业的性质、建筑面积的清单及产权证明资料。
(五)物业使用、维护、管理所必需的其他资料。
第十八条 物业建设单位应当按不少于建筑物总建筑面积千分之三的比例无偿提供物业管理专用房屋,但最低不得少于五十平方米,费用计入建筑成本。物业管理专用房屋属于全体业主共同所有,用于物业管理企业从事物业管理及相关活动。物业管理专用房屋应当具备水、电等必须的设施设备和使用功能。
建设单位申请商品房预售许可证、房屋权属初始登记时,应当提交物业管理用房的房号、面积等相关资料。房地产管理部门在核发房屋预售许可证时,应当注明物业管理用房房号。
第十九条 住宅物业管理区域内,建设单位在办理商品房预售许可证和现售登记备案前,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业,签订前期物业服务合同,提供前期物业服务。前期物业服务合同在业主、业主大会选聘物业管理企业并签订正式物业服务合同后终止。
投标人少于3个或者住宅规模在3万平方米以下的,经物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十条 前期物业管理服务期满后,前期物业管理企业应配合开发建设单位对物业管理服务区域内共用设施设备进行一次全面的检查维修,对前期管理的水、电、气等费用的收支进行核实,确定是否有遗留问题。
第二十一条 建设单位签订物业管理区域内首份房屋买卖合同前,应当参照国家、省、市制订的示范文本,制订业主临时公约和房屋使用说明书,作为房屋买卖合同的附件。
业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定,但不得与物业管理有关规定相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位与买受人签订的房屋买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,载明前期物业管理的内容、标准、费用以及物业管理企业名称和资质等级等。
第四章 物业管理服务
第二十二条 业主大会与物业管理企业的服务合同应当对下列内容作出具体约定:
(一)物业共用部位、共用设施设备的运行、维护服务;
(二)公共绿化维护服务;
(三)公共区域清洁卫生服务;
(四)公共秩序维护服务;
(五)车辆停放管理服务;
(六)物业使用中禁止行为的管理措施;
(七)物业档案资料的保管;
(八)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
第二十三条 物业管理企业提供物业服务,除认真履行服务合同的约定外,还应遵守下列规定:
(一)有关服务应符合有关技术标准、规范;
(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(三)及时维修物业共用部分;
(四)定期听取意见和建议,改进完善服务质量;
(五)及时劝阻制止违反物业管理有关规定、违反业主临时公约或者业主公约的行为,并向业主委员会和有关管理部门报告;
(六)配合社区居(村)民委员会做好社区相关工作。
第二十四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
前期物业服务费用,由建设单位与物业管理企业通过招投标或协议方式确定,或执行市物价部门与房地产管理部门规定的指导价。
前期物业服务终止后,物业服务费用由业主大会与物业管理企业协商确定。
物业管理企业应当在物业管理区域内公布物业服务项目及其收费标准。
第二十五条 前期物业服务合同生效之日到房屋出售并交付之日发生的物业服务费用,由建设单位承担。
房屋出售并交付之日到前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用,由建设单位和物业买受人按照房屋买卖合同的约定承担;房屋买卖合同未约定或者约定不明确的,由建设单位承担。
第二十六条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用。
物业管理企业可以接受委托代收前款费用,代收服务费由委托人与物业管理企业协商确定,一般不高于代收费用总额的3%。代收服务费由委托人承担。
第五章 物业的使用与维护
第二十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第二十八条 物业使用中禁止下列行为:
(一)超过设计规定的负荷标准使用物业或者擅自改变物业的功能和用途;
(二)乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物,践踏绿地,损毁树木、园林及建筑小品等,在物业共有、共用部位随意悬挂、张贴、涂写、刻画、存放货物;
(三)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放各种污染物、恶臭物、有毒、有害物质或者产生超过规定时间或规定标准的噪声;
(四)不按规定停放车辆;
(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(六)法律、法规、规章、业主公约和物业管理服务合同禁止的其他行为。
第二十九条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准的用途使用物业。如需改变用途必须报经有关部门批准。
第三十条 车辆在共用场地的停放、收费和管理等事项,由物业服务合同约定。合同约定对车辆停放收费的,其收费标准应当按物价部门的规定或合同的约定执行。业主对车辆停放有保管要求的,由业主和物业管理企业另行签订保管合同。
第三十一条 住宅物业管理区域内属于建设单位所有的停车库,应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用,不得将停车位转让给物业管理区域外的单位、个人;其停车位有空闲的,经业主大会同意,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人,但业主、使用人需要停放车辆时,应当停止租赁。
住宅物业管理区域的停车库属于业主所有的停车位,不得与房屋分离单独转让。
第三十二条 物业维修、更新、改造和养护的费用,按照下列规定承担:
(一)专有部分,由拥有专有部分的业主承担;
(二)部分共用部分,由该部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;
(三)全体共用部分,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;
(四)机动车停车库,由拥有停车位的全体业主按照各自拥有的停车位面积比例共同承担;
设立专项维修资金的,部分共用部分、全体共用部分和停车库的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。但属于人为损坏的,维修、更新费用应当由责任人承担。
第三十三条 单幢房屋的共用部分,其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的,应当经该幢房屋持2/3以上投票权的业主同意,且不得与业主大会作出的决定抵触;其他决定事项,应当经该幢房屋持1/2以上投票权的的业主同意。
第三十四条 物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋,可能危及公共利益或者他人合法权益时,物业管理企业和业主应及时向有关部门报告。同时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,业主委员会、物业管理企业可以按照业主公约的约定或者报经业主大会同意,责令其限期处理或者修缮,逾期不处理或修缮的,可以委托他人代为处理或者修缮,费用由责任人承担。
物业出现法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修养护的情形时,责任人应当进行维修养护。经物业管理主管部门督促仍未进行维修养护的,物业管理主管部门可以委托他人代为维修养护,费用由责任人承担。
第六章 法津责任
第三十五条 建设单位、物业管理企业、业主、使用人和其他单位、个人违反《物业管理条例》和本实施细则的,有关部门依照《物业管理条例》等有关法律法规规定依法予以处罚。
第七章 附 则
第三十六条 本实施细则由南充市房地产管理局负责解释。
第三十七条 本实施细则自公布之日起施行。

最高人民法院关于宛若海承典安淑珍房屋履行期间因“文革”将房产收归公有的时间是否计入回赎时效的批复

最高人民法院


最高人民法院关于宛若海承典安淑珍房屋履行期间因“文革”将房产收归公有的时间是否计入回赎时效的批复

1986年4月11日,最高人民法院

北京市高级人民法院:
你院一九八五年十二月十三日〔1985〕京高法字第141号《关于宛若海诉安淑珍房屋典当一案的请示报告》收悉。据报告所述,安淑珍于一九六三年十月一日出典给宛若海三间房屋,典契载明:典期十年,典价四百五十元,如出典人到期无力回赎,由承典人按当时房价转典为卖。在履行期间,该房因“文化大革命”被收归公有,未能按期回赎。一九八四年十月安淑珍向宛若海提出赎房要求时,宛认为典期已过,拒绝回赎,并向通县人民法院起诉,要求确认该房产权归其所有。
经研究,我们认为:安淑珍出典的房屋,一九六六年九月已交由房管部门接收。按房管部门的规定,一九六六年至一九八四年初停办回赎,致出典人于典期届满时,无法按照典契载明的期限回赎,这是十年动乱造成的。因此,一九八四年十月安淑珍要求回赎时,不应将房屋归公和停办回赎的这段时间,计入回赎时效期内。至于你院提出增补赎金问题,如无其他特殊原因,回赎时一般应按契约规定的典价办理。
此复。