北京市政府


北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法
市政府


第一条 为合理开发、利用、经营国有土地，加强国有土地使用权出让和转让管理，促进本市城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》等有关规定，结合本市实际情况
，制定本办法。
第二条 本市行政区域内国有土地使用权（以下简称土地使用权）出让和转让，适用《条例》和本办法。
第三条 本市土地使用权的出让和转让工作，由土地管理部门依照《北京市实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》的有关规定办理。
第四条 除下列用地，经土地管理部门核准，可依法办理划拨外，其它用地均应通过出让或转让方式取得土地使用权：
（一）各级财政拨款建设的党政军机关、行政事业单位办公用房的用地；
（二）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；
（三）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；
（四）市人民政府批准的其它用地。
第五条 出让和转让土地使用权，不及于地下资源、埋藏物及市政公用设施。
第六条 依照《条例》和本办法以出让或转让方式取得土地使用权的土地使用者（以下简称土地使用者），合法权益受法律保护。
土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应遵守法律、法规、规章的规定，不得损害社会公共利益。
第七条 土地使用权的出让和转让，以及土地使用者对于土地的开发、利用、经营，必须符合本市城市规划。
第八条 土地使用权出让的地块位置、面积、用途和出让期限及其它条件，由土地管理部门会同计划、规划、建设、市政管理部门共同拟定，报同级人民政府批准后，由土地管理部门实施。
第九条 出让土地使用权的批准权限：
（一）耕地1000亩、其它土地2000亩以上的，由市人民政府审核后报国务院批准；
（二）耕地不足1000亩、其它土地不足2000亩的，由市人民政府批准；但远郊区内其它土地不足10亩的，可以由所在区、县人民政府批准。
第十条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年；
（五）综合或其它用地50年。
第十一条 出让土地使用权的基准地价，由市土地管理局会同市物价局、市国有资产管理局、市房地产管理局等部门综合平衡后报市人民政府审定，作为土地使用权出让价格的基础。
基准地价，由出让金、基础设施配套建设费用及土地开发的其它费用等因素构成，并结合地块位置、规划设计条件和出让年限确定。
第十二条 土地使用权（包括地上建筑物、附着物）协议出让或转让，出让或转让双方应先委托经市土地管理局资质认定的地价评估机构进行价格评估后，再签订土地使用权出让或转让合同。
远郊区、县在规定权限内出让土地使用权，出让价格应报市土地管理局备案。
第十三条 土地使用权出让，除下列用途可以协议方式外，应采取招标、拍卖方式：
（一）普通住宅建设用地；
（二）工业建设用地；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地；
（四）市人民政府批准的其它用地。
土地使用权协议、招标、拍卖出让的程序，市人民政府另行规定。
第十四条 土地管理部门应向预期受让者提供下列资料：
（一）土地的位置、四至范围、面积及地籍图。
（二）土地的规划用途和建筑容积率、密度、净空限制等项规划要求。
（三）建设项目的完成年限，必须投入的建筑费用和发展面积的最低限度。
（四）环境保护、绿化、卫生防疫、交通和消防等要求。
（五）市政公用设施现状和建设计划或规划设计要求。
（六）地块的地面现状。
（七）出让的形式和年限。
（八）出让金的付款方式和要求。
（九）土地使用者的义务和有关的法律责任。
（十）需要提供的其它资料。
第十五条 出让土地使用权，应按照平等、自愿、有偿的原则，由土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订合同。土地使用者应在签订合同时向出让方支付全部地价款15％至20％的定金。
第十六条 土地使用者应自签订土地使用权出让合同2 个月内支付全部地价款；确有正当理由不能在上述期限内支付的，经土地管理部门征得财政部门同意，可适当延长支付期限，具体支付期限和方式应在出让合同中规定。延长付款期间，土地使用者每月应按未付款额1 ‰至2 ‰的比
例支付资金占用费。
土地使用者超过2 个月或合同规定期限仍未支付全部地价款的，不退还定金，出让方有权解除合同，并请求违约赔偿。
第十七条 出让方应按合同规定提供出让地块的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，应退还定金，土地使用者有权解除合同，并请求违约赔偿。
第十八条 土地使用者在支付全部地价款后，应按规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第十九条 土地使用者应按合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，由土地管理部门依法予以纠正，并可根据情节给予警告、处地价款额1 ％的罚款，直至无偿收回土地使用权。
第二十条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应经土地管理部门和城市规划管理部门批准，依法重新签订出让合同，调整出让地价，并办理登记。
第二十一条 土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。缴纳的具体标准和办法，市人民政府另行规定。
第二十二条 外商投资企业以出让方式取得土地使用权的，应按外商投资者在企业所占投资比例，以外汇支付地价款和土地使用费。国家另有规定的，从其规定。
前款规定也适用于华侨和香港、澳门、台湾地区投资者投资的企业。
第二十三条 土地使用者转让土地使用权，必须符合下列条件：
（一）付清全部地价款，取得土地使用证；
（二）已按出让合同规定的期限和条件开发和利用土地，其中开发建设投资不少于项目总投资额的25％。
第二十四条 土地使用权转让应当签订转让合同。
土地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其它附着物的所有权也随之转让。
土地使用者转让地上建筑物、其它附着物所有权时，其用地范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十五条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十六条 土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权转让，应办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权分割转让的，应经土地管理部门批准，并办理过户登记。
第二十七条 转让土地使用权，转让方应依照规定缴纳土地增值费。缴纳的标准和办法，市人民政府另行规定。
第二十八条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市或区、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市人民政府可以采取必要的措施。
第二十九条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应向原发证机关交还土地使用证，并办理注销登记。
土地使用者申请续期的，应当在期满前6 个月内提出申请，并依法重新签订合同，支付地价款，向土地管理部门办理登记。
第三十条 土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，政府可以依法提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第三十一条 除本办法第四条第（一）至（四）项规定的划拨用地外，以下列方式转让划拨土地使用权的，须经土地管理部门和规划管理部门、国有资产管理部门批准，由土地使用者同土地管理部门签订土地使用权出让合同并补交地价款后，方可进行：
（一）出售、交换、赠与划拨土地使用权或以划拨土地使用权换取财物、合作建房的；
（二）以划拨土地使用权入股或作价投资的；
（三）以企业兼并方式转让划拨土地使用权的；
（四）转让地上建筑物、其它附着物连同转让划拨土地使用权，包括出售开发建设的房屋连同转让划拨土地使用权的；
（五）以其它方式转让划拨土地使用权的。
未经批准擅自转让划拨土地使用权的，由土地管理部门依法没收其非法收入，并根据情节对非法转让双方处非法收入2 倍以下罚款，直至依法收回划拨用地，没收地上建筑物。
第三十二条 对以出租房屋等方式利用划拨用地从事经营性活动，由土地管理部门向经营者收取土地收益金。征收标准和办法，市人民政府另行规定。
第三十三条 土地使用权出让地价款和土地使用费、土地增值费、土地收益金，由财政部门统一负责征收管理，土地管理部门代收，直接入财政专户存储，专项用于城市基础设施建设。
第三十四条 通过出让或转让取得土地使用权的土地使用者，需进行地上物拆迁的，可按国家和本市有关建设拆迁的规定自行拆迁或委托拆迁。
第三十五条 外商在本市投资开发经营房地产，适用《北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定》；该规定未作规定的，适用本办法。
第三十六条 土地使用权的出租、抵押及登记办法，市人民政府另行规定。
第三十七条 本办法由市人民政府解释，具体执行中的问题，由市土地管理等有关部门解释。
第三十八条 本办法修改前签订土地使用权出让合同的，依照合同的规定；合同没有规定的，适用本办法修改后的有关规定。
本办法施行后至修改前转让划拨土地使用权的，适用本办法修改后的的有关规定。
第三十九条 本办法自1992年6 月1 日起施行，1993年5 月18日市人民政府修改。



1993年5月18日
犯罪心理

楼杰科译


4-1 刑事犯罪的心理要素
大多数严重的刑事犯罪除了要求有犯罪行为外，还要求被告人有特殊的心理状态，通常称为犯罪心理。许多较轻的犯罪不要求有犯罪心理，而仅需证明被告人造成禁止的危害。这些犯罪通称为严格责任犯罪，将在第6章里分别讨论。它们趋向于是量刑较低的犯罪，并且目的在于阻止特定的危害而不是进行道德责难。多数严重的犯罪要求证明有应受谴责的心理状态，例如被告人想要或预见特定的危害。可以依据好几个理由证明犯罪心理要件是正当的。如果制罪旨在威慑罪犯，那么仅适于惩罚故意违反刑法的人。同样地，如果刑事定罪含有非难要素（见第1章3），那么刑法应该要求有罪的心理状态。当然，仅因为被告人有犯罪心理，不能得出他必定有罪过的结论，因为他可能有辩护理由。例如，被告人可能故意杀害他人但是如果杀害是自我防卫那么被告人就没有谋杀的罪过。所以犯罪心理要件仅是法律评价被告人是否应受刑事责难的一部分，而不是全部。
制定法或普通法上的犯罪定义可能包含着一个十分精确的被要求的犯罪心理形式（诸如买卖赃物案中的“知道或相信商品是偷来的”，《1968年偷盗法》s.22）。但是在某些案件中，定义或者使用像“有敌意地”等一般词语或者根本不暗含任何要求的心理要素。这意味着法院必须决定如果要求有心理要素那么要求的是何种心理要素。
在刑法的该领域内学院派法律人与许多法官之间存有许多分歧。法官们本身就并不全部一致或者他们的观点并未完全一致，这使重新制定以及修改刑法的任务更有必要且更加困难。例如，一个反复争论的问题涉及刑法应在何种程度上定义“犯罪心理的词语”诸如“意图”或“希望”的精确含义。许多法官认为这些词语最好留给法院来确定以便陪审团（或者治安法官）能够赋予它们通常而“常识”的含义（见第2章的热点讨论）。该领域内另一主要的争论，在第1章4中已提及，是法律是否应该要求证明主观的心理状态，或者是是否应该适用客观标准。
因为犯罪的犯罪行为可能包含了许多不同的要素，所以可能对这些要素要求不同的犯罪心理；所以犯罪的犯罪心理可能由好几个要素构成。买卖赃物罪要求买卖行为是不诚实的，也要求明知或相信商品是偷来的。夜盗罪，依据《1968年偷盗法》s.9（1）（a），要求侵害人意图实施意图偷窃等一系列犯罪中的一种犯罪而进入建筑物，并且外加被告人知道他作为侵害人进入建筑物，或者认识到他可能是侵害人而进入建筑物。夜盗罪的例子很有趣，因为虽然（例如，意图偷窃）法条中特别提到意图，但是侵害人的犯罪心理则没有提及：它已包含在法院的犯罪定义中。在心理要素未在定义中规定时，犯罪心理的形式经常由法院确定。在Tolson案中，Stephen说：
“不同犯罪的心理要素差异很大……每一犯罪的完尽定义明确地包含着或暗含着有关心理状态的命题……现今被法律或其他方式定义的犯罪比以前定义的犯罪要精确的多……但是留下一些不明确表述心理要素的犯罪是一般的——我认为可以说永恒的——立法实践。”
因此一般原则是犯罪可能包含好几个不同的犯罪心理要素，并且其中一个或多个可能在定义中留下了不明确的表述，而由法院来确定。
应该注意的是虽然犯罪心理一词字面上意味着“有罪的心理”，但是即使被告人无责，他也可能有犯罪心理。例如，在Yip Chiu-Cheung案中，被告人是卧底反毒警察，和毒品走私犯共同安排毒品输入从而有效地揭露了一个毒品走私团伙。法院判决他可以被说成是意图共谋安排毒品输入。他怀有良好动机地行为不影响犯罪心理是否存在的问题。

4-2 犯罪心理的不同种类
如我们所强调的，虽然每一犯罪都有自己的犯罪心理，但是有许多犯罪心理词语经常在犯罪定义中出现，并且这些词语需要被检验。它看起来符合逻辑，并且期望刑法拥有概念“图书馆”，具有明确的定义，然后能够适用于各种犯罪：它使起草，解释以及适用刑法更加容易并且更加一致。这在一定程度上是1978年法律委员会有关犯罪的心理要素的报告以及附随法案草案的目标；它也影响了1985年法律委员会公布的刑法典草案以及随后的报告。实践中，旨在发展一套有严格定义的犯罪心理术语是有问题的。不仅有涉及上面（见第4章1）有关犯罪心理词语是否可以定义地太僵化的争论；起草定义诸如“意图”这种适用于例如，偷盗，谋杀，未遂，以及刑事损坏等广泛不同的犯罪的词语也有困难。在英国的法律制度中后一问题由于法院总是从各案因而是特定犯罪的角度来确定词语的含义而更加恶化。结果就要知道同一词语，如“意图”，在两种不同犯罪中的不同含义。这种情况不可以被视为符合逻辑的或者可取的，当然它不会使解释或适用刑法更加容易。或许法官最近避免定义犯罪心理词语而更愿意相信在其最低程度指导下的陪审团常识是对该问题作出的反应。
我们将讨论三种主要的犯罪心理概念：意图，卤莽以及疏忽。它们可以被视为尺度，意图是最严重的犯罪心理形式，卤莽其次，疏忽最轻。

4-3 意图
4-3-1 意图起着不同的作用
人们早已注意到犯罪心理术语在刑法中可以发挥各种功能。特别是意图，更是如此。例如Jeremy Horder（1995年Horder）认为“意图”一词有四种不同的功能。

1、“构成危害”
意图可以用于“构成危害”，这意味着有意图地实施行为才构成犯罪，否则就无责。例如意图安全进入未授权的资料库而使用计算机，我们将在第14章中看到这一犯罪。很显然，使用计算机本身没有危害，而意图使行为应受刑事制裁。

2、保护自主
意图要件也可以用来保护自主。它可以发挥限制犯罪潜在范围的有益功能。这在考虑心理伤害时特别相关。虽然法律可能希望惩罚意图引起被害人心理伤害的高视阔步者，但是法律不愿惩罚使考生测验不及格并意识到会给考生造成心理伤害结果的测验者。意图要件有助于区分这些情况并且判高视阔步者有罪，但不判测验者有罪。

3、危害的性质
意图可以是危害的重要方面。有意图的推会被被害人认为比意外的推更严重。有意图的伤害不仅造成被害人的身体伤害，而且也证明未将被害人当作个人来尊重。

4、可责性的要素
最后，意图可以作为决定被告人应受谴责程度的要素。因此有意图的杀害被视为谋杀罪，反之卤莽杀害是稍轻的犯罪，即过失杀人罪。

4-3-2 意图的含义
依照意图可以起的不同作用，“意图”一词已证明法院很难界定并且在不同的语境中赋予了不同的含义是不会令人惊讶的。事实上法院很少必须考虑“意图”的确切含义。这部分是因为仅意图就满足犯罪心理的犯罪不多；更普遍是犯罪心理包括卤莽的犯罪。就这些犯罪而言，就无需区分卤莽和意图。这意味着意图与卤莽之间的界限这一重要理论问题并非经常具有实践的重要性。但是，有两个理由需要检验意图。第一个理由是概念上的：意图被称为“自决行为的范例”；即，想要结果使自己与该结果之间的联系程度要比卤莽或疏忽的大。所以在某种意义上意图是最严重的犯罪心理形式。第二个理由更注重实践。多数有关意图的案件发生于意图和卤莽之间的区别标记着谋杀与过失杀人之间的区别的凶杀情形。
那么这是否意味着说行为人想要特定的结果呢？所有有关意图的案件的统一论题是应该赋予该词通常含义。因此意图的核心含义就是在某人想或希望结果发生时想要该结果。在犯罪未遂情况下处理意图含义的Mohan案中，James勋爵兼首席法官解释意图是指“目标”或“引起特定结果的决定”。他认为这与结果是可能还是不可能发生无关。你可以通过希望杀死被害人而向他开枪表明想要杀死被害人，即使他离你很远而你不可能成功杀死他。
同样清楚表达的是“意图与动机或欲望有所不同”（Bridge勋爵在Moloney案中）。这意味着法律不关心被告人为什么行为。所以例如，在“安乐死”案件中，即使可能有善良的动机（结束被害人的疼痛和痛苦），还是有杀害意图。在Hyam v. DPP案中，被告人的动机可能是嫉妒，或者是急切地吓唬意图中的被害人使他离开该区，但是法院仅对被告人是否意图杀害或严重伤害他人感兴趣。像这种情况，动机仅是证明意图存在的方法，它使被告人更可能有必需的意图。
因此，意图的核心定义就是被告人实施行为时的目的。这被认为与该词的通常理解相符，所以Bridge勋爵在Moloney案中提出一个“黄金规则”——有关意图的含义法官无需具体的指导陪审团。陪审团仅需使用该词的通常含义。
但是在疑难案件中（“罕见而例外的案件”（Gregory and Mott）），可能必须给出进一步的指导。这些案件是当被告人实施行为是为了引起一个特定的结果但是十分可能引起其他结果。常被引用的例子（来自于法律委员会的报告）是行为人怀着炸毁飞机上的货物而获得保险金的目的将炸弹放在飞机上。虽然他的目的只是炸毁货物（事实上他乐于飞行员能逃生），但他意识到飞行员的死亡实际上是不可避免的。这种预见足以等于杀害飞行员的意图吗？
法院对该问题有严重的分歧。为了完全理解法律就必须看一看上议院讨论该问题的三个案例：

1、Moloney案
在Moloney案中，Bridge勋爵坚决区分了意图与结果可能或大概会发生的预见。依他的看法，为该案的其他法官一致接受，预见结果十分可能发生仅是意图的证据，而不是意图本身。证明预见是证明意图道路上的一个阶段，但是两者不应被混淆。所以在法律委员会的投炸弹者案中，投炸弹者预见飞行员会死的事实是投炸弹人意图杀死飞行员的证据，但本身不等于意图。
Bridge勋爵觉得在多数案件中不需要给陪审团意图的定义，而且参考预见会使两者混淆，因此没有必要。但是，在事实要求审理法官讨论预见的案件中，Bridge勋爵给予了如下“指导”：
“我认为法官只需让陪审团考虑两个问题。首先，谋杀案（或者在其他案件中必须证明有意图引起任何相关的结果）中的死亡或严重伤害是被告人自愿行为的当然结果吗？其次，被告人预见的结果是其行为引起的当然结果吗？应该告诉陪审团的是如果他们肯定地回答这两个问题，那么据此可以得出被告人意图引起该结果的正确推论。”
Bridge勋爵没有比这更具体的定义意图。什么是“当然结果”？Bridge勋爵没有说出它的含义，但是他的判决总体上清楚地表明它意指除非有意外介入否则本质上必然会发生的结果。但是，关于“当然结果”一词含义的疑问导致了（Moloney案后不久）其他案件上诉至上议院。

2、Hancock and Shankland案
在Hancock and Shankland案中，上议院赞成Bridge勋爵对意图的解释。Scarman勋爵，写了该案的上议院判词，肯定“预见不必然意味着意图的存在，虽然这在考虑了陪审团可能认为他有权推导出必需的意图的其他所有证据后可能是事实。”但是，Scarman勋爵感到引用上面的Moloney指导原则是有缺陷的，因为“当然结果”一词很可能被误解。它很可能被认为“当然”意味着没有事是非当然发生的并且该词未传达Bridge勋爵所想之近乎无疑的意思。Scarman勋爵认为应该清楚的告诉陪审团结果的可能性越大，就更可能预见结果而且结果是意图中的可能性就越大。但是，他也感到具体的指导原则不可能给审理法官多大的帮助，审理法官应该鼓励陪审团运用它的常识依据特殊案件的事实作出判断。