关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
宁夏回族自治区银川市人大常委会


银川市人民代表大会常务委员会

公告


《银川市水资源管理条例》，于2005年12月28日银川市第十二届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过。2006年3月31日宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准。现予公布，自2006年5月1日起施行。



银川市人民代表大会

常务委员会

2006年3月31日

宁夏回族自治区人民代表大会

常务委员会关于批准《银川市

水资源管理条例》的决定

（2006年3月31日宁夏回族自治区第九届

人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）



宁夏回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议决定：批准《银川市水资源管理条例》，由银川市人民代表大会常务委员会公布施行。






宁夏回族自治区

人民代表大会常务委员会


2006年3月31日



银川市水资源管理条例

第一章 总 则


第一条 为了科学合理开发、利用、节约和保护水资源，充分发挥水资源的综合效益，实现水资源的可持续利用，根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 凡在本市行政区域内开发、利用、节约、保护、管理水资源，应当遵守本条例。

本条例所称水资源，是指地表水和地下水。

第三条 开发、利用、节约、保护水资源应当全面规划、统筹兼顾、综合利用、有效保护、讲求效益，发挥水资源的多种功能，合理配置生活、生产经营和生态环境用水。

第四条 银川市水行政主管部门按照规定的权限负责本市水资源的统一管理和监督工作。县（区、市）水行政主管部门按照规定的权限具体负责本辖区内水资源的管理和监督工作。

发展改革、环保、建设、规划、国土资源、农牧、园林等部门，应当按照各自职责，负责做好水资源管理的有关工作。

第五条 任何单位和个人都有权对危害水资源安全、损坏水工程设施的行为进行劝阻、制止和举报。

在开发、利用、节约、保护、管理水资源等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府予以奖励。


第二章 水资源保护


第六条 市、县（市）水行政主管部门应当会同发展改革、建设、环保部门编制水资源保护专业规划和节约用水专项规划，报同级人民政府批准后实施。

第七条 市、县（市）水行政主管部门应当会同环保部门，按照自治区水功能区划的规定拟定本行政区域水功能区划，报同级人民政府批准，并报上一级水行政主管部门和环保部门备案。

市、县（市）水行政主管部门应当按照水功能区对水质的要求和水体的自然净化能力，核定该水域的纳污能力，向环境保护行政主管部门提出该水域的限制排污总量意见。

市、县（市）水行政主管部门应当组织对水功能区的水质状况进行监测，发现重点污染物排放总量超过控制指标的，或者水功能区的水质未达到水域使用功能对水质的要求的，应当及时报告同级人民政府采取治理措施，并向环境保护行政主管部门通报。

第八条 在划定的地下水禁止开采区和限制开采区内，不得新建地下水取水工程。地下水禁止开采区内已有的自备水源井，由市、县（区、市）人民政府依法限期封闭；地下水限制开采区内已有的自备水源井，应当逐年削减取水量。

第九条 建立饮用水水源保护区制度。市、县（市）人民政府应当向社会公告划定的饮用水水源保护区，并采取有效措施，防止水源枯竭和水体污染，保证城乡居民饮用水安全。

第十条 在饮用水水源保护区内禁止下列行为：

（一）设置排污口；

（二）开凿自备水源井；

（三）新建、改建向水体排放污染物的项目；

（四）建设垃圾场、大型养殖场和公墓；

（五）利用渗坑、渗井排放污水；

（六）法律、法规规定的其他行为。

第十一条 禁止向河流、沟道、渠道、风景名胜区水体、湖泊倾倒垃圾、废渣和杂物，污染水体。

第十二条 水源地的勘探，应当按照规定的权限经市、县（市）水行政主管部门批准，建设单位应当按照批准的范围、深度进行施工。

第十三条 在沟道、渠道、湖泊等水域新建、改建或扩大排污口的，应当经过水行政主管部门同意，由环境保护行政主管部门对该建设项目的环境影响评价书（表）进行审批。

第十四条 各级人民政府应当加强城市污水处理设施的建设，城市污水应当按规定进行处理，做到达标排放。

第十五条 市、县（区、市）水行政主管部门应当建立水资源实时监控信息管理系统和水质监测站网，对地表水和地下水进行长期动态监测。

第十六条 工业用水应当采用先进技术、工艺和设备，提高水的重复利用率。

各行业用水定额按照自治区人民政府公布的标准执行。

第十七条 各级人民政府和有关部门应当指导农业种植者调整农作物种植结构和布局，采取综合节水措施，发展高效节水农业和生态农业。

从事农业生产，应当科学施用化肥和农药，防止化肥及农药过量使用对水体的污染。

第十八条 禁止围湖造地和其他缩小湖泊湿地面积的行为。

城市公用设施和道路建设确需占用湖泊湿地保护区域陆地、空间及水面的，应当经湖泊湿地管理机构同意，并报市人民政府批准。

第十九条 因城市建设或机井报废等原因需要封填机井的，机井产权单位应当按照有关技术规范在市、县（区、市）水行政主管部门监督下进行封填。


第三章 水资源开发利用


第二十条 开发、利用水资源，应当坚持优先开发、利用地表水，严格控制开发、利用地下水的原则，首先满足城乡居民生活用水，并兼顾工业、农业、生态环境用水和其他行业用水。

第二十一条 市、县（市）水行政主管部门应当根据社会发展的需要，会同发展改革、建设等部门编制水资源开发利用综合规划，经同级人民政府批准后实施。

第二十二条 各级人民政府应当结合本地区水资源的实际情况，对高耗水的工业、农业和服务业项目予以限制。

第二十三条 开采、利用地下水不得超过本年度计划可采总量。地下水计划可采总量、井点总体布局和取水层位，由市、县（市）发展改革部门会同同级水行政主管部门确定。

第二十四条 直接从湖泊或地下取水并需申请取水许可证的新建、改建、扩建的建设项目，建设项目批准前，建设单位应当按照规定进行水资源论证，编制建设项目水资源论证报告书。

第二十五条 新建、扩建、改建的建设项目，应当制定节水措施方案，配套建设节水设施。节水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。

第二十六条 建设项目取水，应当向水行政主管部门申报取水计划和回用水利用方案。市、县（市）水行政主管部门应当按照规定的权限受理。

第二十七条 各级人民政府应当将城镇污水集中处理设施建设纳入城市发展规划，鼓励可以使用中水的用水行业使用中水。

第二十八条 鼓励有条件的单位和个人科学开发、利用雨水和微咸水资源。

第四章 取水管理


第二十九条 任何单位和个人利用水工程或机械提水设施直接从河流、湖泊或地下取水的，应当按照法律、法规申请办理取水许可证。

第三十条 在市辖区范围内新凿水源井，由市水行政主管部门按照自治区人民政府规定的审批权限审批。

县（市）所辖范围内新凿水源井，由县（市）水行政主管部门按照自治区人民政府规定的审批权限审批。

对在城市规划区公共供水管网能力达到的范围内申请开凿自备水源井的，水行政主管部门应当征求建设主管部门的意见，建设主管部门应当自收到征求意见材料之日起5个工作日内提出意见并转送水行政主管部门。

第三十一条 下列情形不需要申请取水许可证：

（一）农村集体经济组织及其成员使用本集体经济组织的水塘、水库中的水的；

（二）家庭生活和零星散养、圈养畜禽饮用等少量取水的；

（三）为保障矿井等地下工程施工安全和生产安全必须进行临时应急取水或者排水的；

（四）为消除对公共安全或者公共利益的危害临时应急取水的；

（五）为农业抗旱和维护生态与环境必须临时应急取水的。

前款（三）项、（四）项规定的取水，应当及时报市、县（市）水行政主管部门备案；（五）项规定的取水，应当经市、县（市）水行政主管部门同意。

第三十二条 有下列情形之一的，审批机关可以对取水单位或者个人的年度取水量予以限制：

（一）因自然原因，水源不能满足本地区正常供水的；

（二）取水、退水对水功能区水域使用功能、生态与环境造成严重影响的；

（三）地下水严重超采或者因地下水开采引起地面沉降等地质灾害的；

（四）出现需要限制取水量的其他特殊情况的。

发生重大旱情时，审批机关可以对取水单位或者个人的取水量予以紧急限制。

第三十三条 开采已探明的矿泉水、地热水，应当向市水行政主管部门申请办理取水许可证，凭取水许可证向国土资源行政主管部门办理采矿许可证。

第三十四条 取水许可证实行审核制度。

取水许可证持有人应当在取水口安装合格的计量设施，并按照取水许可证的规定取水；未按照规定安装或未及时更换已损坏的计量设施的，市、县（市）水行政主管部门应当责令限期安装或更换；逾期不安装或更换的，水资源费以取水设施24小时连续最大取水量计收。

第三十五条 持证人应做好取水统计工作，建立取水年报、季报、月报制度。

水行政主管部门进行检查时，持证人应当予以配合，如实提供取水量测定数据等有关资料。

第三十六条 凿井施工单位，应当具备相应的资质等级，并遵守下列规定：

（一）按照施工设计方案进行施工；

（二）施工成井前，应按物探技术取得水文地质资料；

（三）机井的布局和取水层位，不得任意变更或扩大，不得混层开采；

（四）做好分层止水措施，咸水层位应严密封闭。

第三十七条 机井施工完成后，应当按照有关规定进行验收，验收合格的，方可投入使用。建设单位应当持有关资料到水行政主管部门备案。

第三十八条 禁止任何单位和个人在距建筑物、构筑物30米范围内开凿浅层机井。

第三十九条 使用供水工程供应的水，应当按照规定向供水单位缴纳水费。

对直接从地表或者地下取水的单位和个人，由市、县（市）水行政主管部门按照规定征收水资源费，国家规定免征的除外。


第五章 法律责任


第四十条在饮用水水源保护区内设置排污口的，由市、县（区、市）人民政府责令限期拆除，恢复原状；逾期不拆除、不恢复原状的，强行拆除，恢复原状，并处以5万元以上10万元以下罚款。

第四十一条 在饮用水水源保护区内建设垃圾场、大型养殖场和公墓的，利用渗坑、渗井以及其他不正当方式排放污水的，由市、县（区、市）水行政主管部门按照规定的权限责令停止违法行为，限期采取补救措施，并处以5万元以上10万元以下罚款。

第四十二条未经水行政主管部门审查同意，擅自在沟道、渠道、风景名胜区水体、湖泊新建、改建或扩大排污口的，由市、县（区、市）水行政主管部门按照规定的权限责令停止违法行为，限期恢复原状，并处以5万元以上10万元以下罚款。

第四十三条建设项目的节水设施没有建设或者没有达到国家规定的要求，擅自投入使用的，由市、县（区、市）水行政主管部门按照规定的权限责令停止使用，限期改正，并处以5万元以上10万元以下罚款。

第四十四条 在饮用水水源保护区内擅自开凿自备水源井的，由市、县（区、市）水行政主管部门按照规定的权限责令停止违法行为，限期填埋机井，恢复原状，并处以2万元以上10万元以下罚款。

第四十五条 生产、销售或者在生产经营中使用国家明令淘汰的落后的、耗水量高的工艺、设备和产品的，由县级以上人民政府经贸主管部门责令停止生产、销售或者使用，处以2万元以上10万元以下罚款。

第四十六条违反本条例，有下列行为之一的，由市、县（市）水行政主管部门按照规定的权限责令停止违法行为，限期填埋机井或者采取补救措施，并处以2万元以上10万元以下罚款：

（一）未经批准擅自取水的；

（二）未依照批准的取水地点取水的；

（三）未依照批准的取水深度取水的；

（四）未依照批准的凿井数量取水的；

（五）未按规定取水层位进行混层开凿的；

（六）未严格做好分层止水，造成地下水污染或留下严重隐患的；

（七）浅层机井距离建筑物、构筑物30米以内的。

第四十七条 向河流、沟道、渠道、风景名胜区水体、湖泊倾倒垃圾、废渣、杂物的，围湖造地或未经批准围垦的，由市、县（区、市）水行政主管部门按照规定的权限责令停止违法行为，限期采取补救措施，并处以1万元以上5万元以下罚款。

第四十八条 未取得取水申请批准文件擅自建设取水工程或者设施的，责令停止违法行为，限期补办有关手续；逾期不补办或者补办未被批准的，责令限期拆除或者封闭其取水工程或者设施；逾期不拆除或者不封闭其取水工程或者设施的，由县级以上地方人民政府水行政主管部门拆除或者封闭，所需费用由违法行为人承担，可以处5万元以下罚款。

第四十九条申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料骗取取水申请批准文件或者取水许可证的，取水申请批准文件或者取水许可证无效，由审批机关依照审批权限对申请人给予警告，责令其限期补缴应当缴纳的水资源费，处2万元以上10万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十条拒不执行审批机关作出的取水量限制决定，或者未经批准擅自转让取水权的，由审批机关依照审批权限责令停止违法行为，限期改正，处2万元以上10万元以下罚款；逾期拒不改正或者情节严重的，吊销取水许可证。

第五十一条有下列行为之一的，责令停止违法行为，限期改正，处5000元以上2万元以下罚款；情节严重的，吊销取水许可证：

（一） 不按照规定报送年度取水情况的；

（二） 拒绝接受监督检查或者弄虚作假的；

（三） 退水水质达不到规定要求的。

第五十二条 拒不缴纳或拖欠水资源费的，由市、县（区、市）水行政主管部门依据职权，责令限期缴纳；逾期不缴纳的，从滞纳之日起按日加收滞纳部分千分之二的滞纳金，并处以应缴或补缴水资源费一倍以上五倍以下的罚款。

第五十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼、又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第五十四条 水行政主管部门的工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第六章 附 则


第五十五条 本条例自2006年5月1日起施行。