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中国人民建设银行外汇资产负债管理办法(试行)

时间:2024-05-15 15:54:40 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8444
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中国人民建设银行外汇资产负债管理办法(试行)

建设银行


中国人民建设银行外汇资产负债管理办法(试行)
建设银行


第一章 总 则
第一条 为加强对外汇资金的管理,促进外汇业务的健康发展,提高外汇资金使用效益,根据中国人民银行下发的《银行外汇信贷资金管理办法(试行)》,参照巴塞尔协议的要求,结合我行业务发展的特点,制定本办法。
第二条 实施外汇资产负债管理的基本目标是,在坚持总量均衡、结构对称、目标互补三项基本原则,保证兼顾流动性、安全性和效益性的前提下,实现外汇业务经营的最佳效益。
第三条 在实施外汇资产负债业务管理过程中,各行作为本行系统内相对独立经营的机构,必须自求平衡,自担风险。

第二章 资产、负债与资本
第四条 建设银行的外汇资产负责管理内容包括外汇资产、外汇负债与外汇资本等三类。
一、外汇资产
1.现金,包括库存现金和在途现金;
2.存放同业,包括存放境内外同业和系统内同业、缴存外汇准备金、存出保证金等;
3.同业拆出,包括境内外同业拆出、系统内同业拆出等;
4.应收款项,包括应收各种利息、期收外汇及其他应收款项、应收承兑或议付款等;
5.证券投资,包括买入外币票据、短期或长期拥有的镜内外政府和金融机构及企业发行的各种外币债券等;
6.短期外汇现汇贷款,包括进出口押汇、票据贴现和各种期限在一年以下(含一年)的贷款;
7.中长期外汇现汇贷款,包括期限一年以上的现汇贷款(含融资租赁贷款、房地产抵押外汇贷款、催收贷款以及目前转贷上级行信贷资金贷款等);
8.用境外商业借款发放的贷款,指用从境外银行或其他金融机构借入的商业性借款发放的贷款;
9.转贷买方信贷,指用国外出口信贷机构或银行提供的买方信贷外汇资金发放的贷款;
10.外币债券资金贷款,指经批准在境内外发行外币债券筹措资金发放的贷款;
11.转贷国际金融机构和外国政府软贷款,包括转贷世界银行等国际金融机构和各外国政府软贷款等;
12.委托分行专项贷款,指由总行负责境外筹资委托分行发放的专项贷款;
13.委托贷款,指接受地方、部门或企业委托用其外汇资金发放的贷款;
14.经营投资,包括经批准以参股或合资方式向境内外金融与非金融企业投入的股金或其他经营性投资等;
15.固定资产,指以外汇支付其价款、使用期限在一年以上、单位价值符合规定标准的房屋、建筑物、运输工具和设备等(目前仅核算海外机构的外汇固定资产);
16.其他资产,包括信托资产、外汇债券折价、待摊费用、无形资产、待处理固定资产损益、拨付下属行(含海外分支机构)营运资本金等。
二、外汇负债
1.活期外汇存款,包括居民活期外汇储蓄存款和单位活期外汇存款;
2.定期外汇存款,包括居民定期外汇储蓄存款和单位定期外汇存款;
3.同业存款,包括境外代理行和境内各种金融机构、系统内同业存入本行的活期和定期外汇存款及交存的存款准备金;
4.其他存款,包括贷款转存款、存入保证金、信用卡备付金、临时存款等;
5.同业拆入,包括向境内外同业以及系统内同业拆入的短期外汇资金;
6.应付款项,包括各种应付利息、期付外汇、其他应付代收待转款项和应付承兑或议付款等。
7.境外商业借款,指从境外银行或其他金融机构借入的商业性借款;
8.买方信贷资金,指由境外出口信贷机构或银行提供的买方信贷的外汇资金;
9.外币债券筹资,指在境内外发行外币债券筹措的资金;
10.转贷国际金融机构和外国政府软贷款资金,包括转贷世界银行等国际金融机构和外国政府贷款资金等;
11.其他负债,包括地方部门和企业的委托贷款资金、从上级行借入的信贷转贷资金、接受总行委托发放境外筹资专项贷款的外汇资金、信托负债等。
三、外汇资本
1.核心资本,包括本行经营外汇业务的自有外汇资本金、拨入营运资金等;
2.补充资本,包括按照有关规定提取的贷款呆帐准备金、各种坏帐准备金、投资风险准备金以及未移存的上年外汇结益等。

第三章 资产风险权数
第五条 建设银行根据外汇资产负债管理需要,设定外汇资产风险权数(以百分比的形式表示),以反映某一种资产发生风险的可能性的大小,并作为测算风险资本比例的基础依据。参照《巴塞尔协议》的做法,结合我行目前实际情况,逐项确定如下:
表内资产项目 权数(%)
(一)现金资产 0
(二)存放同业
1.存放系统内同业 0
2.存放国内同业 0
3.存放境外同业 30
4.缴存准备金 0
(三)同业拆出
1.系统内拆出 0
2.系统外拆出
(1)国家专业银行 0
(2)其他银行 50
(3)非银行金融机构 70
3.境外拆出 50
(四)应收款项 70
(五)证券投资
1.本国金融机构外币债券 0
2.本国企业外币债券 30
3.外国政府债券 0
4.外国金融机构债券 30
5.外国企业债券 50
6.买入外币票据 50
(六)贷款
1.短期现汇贷款
其中:进出口押汇和票据贴现 30
信用贷款 70
担保贷款 50
抵押贷款 50
2.中长期现汇贷款 100
3.用境外商业借款发放的贷款 100
4.转贷买方信贷 100
5.外币债券资金贷款 100
6.转贷国际金融机构贷款 100
7.转贷外国政府贷款 100
8.委托分行专项贷款 100
9.委托贷款
其中:定项委托 50
非定项委托 100
(七)经营投资 100
(八)固定资产 30
(九)其他资产 70
第六条 根据外汇资产负债管理的实际需要,总行可对外汇资产风险权数的组成内容、资产项目的设置和具体权数进行必要的调整和补充;总分行也可以此为基础对外汇资产风险进行分析和监测,为管理与决策提供参考依据。

第四章 目标比例
第七条 全行资产负债管理比例指标的设置、具体计算范围和总体目标根据中国人民银行的要求和全行管理的实际需要而定,必要时进行调整和补充。分行资产负债管理的具体比例和目标由总行根据中国人民银行核定的总体目标和各分行的业务发展状况分别核定。
第八条 建设银行实行外汇资产负债管理的总体目标比例主要有:
一、资本比例。外汇资本余额(包括核心资本和补充资本,下同)与风险加权外汇资产余额的比例不低于8%。
二、存贷比例。各项外汇现汇贷款余额与各类外汇存款的比例不超过80%。
三、国际商业借款比例。自借境外商业借款和在境外发行债券的余额不超过外汇资本余额的100%。
四、同业拆入资金比例。同业拆入短期资金的余额与外汇存款加外汇资本的比例不超过20%。
五、贷款期限结构比例。中长期外汇现汇贷款余额与各项外汇现汇贷款的余额的比例不超过40%;短期外汇现汇贷款的比例不低于60%。
六、境外资金运用比例。存放境外资金、境外同业拆出和贷款、境外证券投资和经营投资等资金运用的余额与外汇资产余额的比例不超过30%。
七、流动资产比例。存放同业、同业拆出、短期证券投资(含买入外币票据)和现金的余额与外汇资产余额的比例不低于30%。
八、单项放款比例。对某企业或项目的外汇现汇贷款和担保余额不超过外汇资本金额的30%。
九、负债与资本比例。对外负债加担保的余额不超过外汇资本的20倍。
十、逾期贷款比例。逾期(一年以上,含一年)贷款余额占各项外汇贷款余额的比例不超过8%。
十一、资产收益率。当期外汇结益与外汇资产余额的比例不低于1%。
十二、资本收益率。当期外汇结益与外汇资本余额的比例不低于10%。

第五章 组织实施
第九条 各行应建立外汇资产负债管理小组,负责对资产负债管理实行情况进行定期与不定期的检查、分析,以便及时发现问题,提出改进意见。
第十条 各行必须按照总行的管理规定,结合自身业务发展状况与工作安排,及时编报下一年度外汇资产负债计划,并按时上报总行。
第十一条 总行在综合各行外汇资产负债计划安排的基础上,根据全行业务发展状况制定全行下一年度的外汇资产负债管理计划,上报中国人民银行;经中国人民银行批复后,布置实施新一年度的外汇资产负债管理工作,并核定和下达各行的年度外汇资产负债管理比例和具体目标。
第十二条 各行的年度外汇资产负债管理比例和目标一经核定,一般不予调整。如因特殊原因确有必要调整,必须以书面形式报经总行批准。
第十三条 在总行核定的年度外汇资产负债管理比例目标内,各行可根据国家产业政策和金融政策以及总行的管理规定,自主安排本行的资产负债结构。

第六章 资金管理
第十四条 全行外汇资金实行分级管理的经营体制,总分行必须对各自范围内的资金运用负责。总行运用的资金包括自身的外汇资本金、吸收的外汇存款、境外商业借款(含在境外发行的外币债券)、各行缴存的外汇存款准备金、各行存放总行的资金中相对稳定的部分以及同业存放和
同业拆入等。分行可运用的资金包括自身的外汇资本金、外汇存款、同业存放和同业拆入资金等。
第十五条 总行根据中国人民银行的有关规定和自身业务管理的需要,对分行实行上缴外汇存款准备金制度。在实施资产负债管理过程中,总行可以根据中国人民银行的管理要求和实施外汇资产负债管理的实际情况与需要,调整分行上缴外汇存款准备金的比率。
第十六条 在实施外汇资产负债管理过程中,总行将根据各行的业务发展状况和资产负债管理的要求,核定和调整各行向总行拆借资金的额度。具体办法另定。
第十七条 各行应在批准的业务范围内,注重通过多种形式的资金运用,改善资产结构。超出业务范围的,可委托总行代为办理。

第七章 监测与考核
第十八条 总行对分行的外汇资产负债目标比例的监测与考核实行按季分析、按年控制的办法,即在每一计划年度内按季进行资产负债状况分析;计划年度终了,各行应将各项资产负债比例指标控制在总行核定的目标之内。
第十九条 为便于进行资产负债状况的监测与考核,在统计数据远程通讯尚未投入运行之前,各行必须按照外汇会计制度和总行有关规定,及时准确地编制外汇信贷收支月报、外汇业务状况表、外汇财务计划执行情况表和年度决算表,并按各报表规定期限上报总行国际业务部;在上述
报表的基础上还应编制季度或年度资产负债状况分析表,于季末后十日内或随同年度决算表一起上报总行国际业务部,并附详细的分析说明。
第二十条 总行可以根据外汇资产负债管理需要,定期或不定期地对分行的外汇资金营运动态和外汇资产负债状况进行监督、检查。接受检查的分行应按要求提供所需有关情况和资料。
第二十一条 总行将根据各行实施资产负债管理的具体状况和监测考核结果,在外汇信贷规模、资金拆借额度、存款准备金比率和下一年度资产负债管理比例目标核定等方面作出适当调整。

第八章 附 则
第二十二条 各行应根据本办法制定相应的外汇资产负债管理实施细则,建立外汇资产负债监测制度,不断优化外汇资产负债结构。
第二十三条 以前有关规定或办法中与本办法有抵触的,以本办法为准。
第二十四条 本办法由总行国际业务部负责解释。
第二十五条 本办法自1993年1月1日起试行。

附件:关于试行《中国人民建设银行外汇资产负债管理办法》的几点说明
经中国人民银行银复〔1993〕31号文件批准,从1993年1月1日起,我行实行限额控制下的外汇资产负债比例管理。为此,我行制定了《中国人民建设银行外汇资产负债管理办法(试行)》(以下简称《办法》)。现将有关问题说明如下:
一、关于实施外汇资产负债管理的必要性和重要性
资金运营的流动性、安全性与效益性的统一是银行经营管理始终要给予高度重视的问题。为了处理好这三者之间的矛盾,西方发达国家商业银行从多年的实践中摸索总结出了一整套科学的资产负债管理方法,而且早已实行多年。随着我国逐步实行社会主义市场经济体制,借鉴西方国家
商业银行的资产负债管理方法与经验,改进和加强国家专业银行的信贷资金管理,确保资金运作安全、顺畅和高效地进行,加快实现银行企业化的进程,已势在必行。
我行开办外汇业务的时间虽然不长,但经过全行上下积极努力开拓,外汇业务得到了迅速发展,积累了不少经验。但也存在逾期贷款有所增加、信贷规模结构不尽合理、效益增长不太理想等问题,为此,很有必要采用国际上通行的资产负债管理方法和手段,从资产负债两方面对规模、
结构和效益等指标进行经常不断的、及时灵活的规划、监测、考核和调整,确保外汇业务资产与负债的总量平衡、结构对称和目标互补,减少风险,在实现外汇资金流动性、安全性和效益性相统一的基础上,力求取得外汇业务经营的最佳效益,实施外汇资产负债比例管理办法,有利于改进
和加强外汇资金管理,促进外汇业务的健康发展,为逐步创造条件,按照国际商业银行的经营模式实现我行国际业务的发展战略奠定基础。
二、关于外汇资产、负债和资本的确定
《办法》第二章第四条对上述三个方面所包括的内容和范围作了规定。划分资产、负债和资本依据的原则是:参照国外银行的资产、负债的分类方法和巴塞尔协议有关对资本的定义,结合我行目前外汇业务实际经营内容和今后可能发展变化的情况,尽量与目前准备实施的新外汇会计制
度科目设置和项目分类相对应。不过,从内外不同层次的资产负债管理需要来看,资产、负债和资本的归类不可能做到与会计核算归类完全相同,因为要运用一些特定的概念或分析指标,比如流动资产与流动负债、长期资产与长期负债、一级准备与二级准备,等等,在分类时也要有所考虑
,便于实际操作时拆细或归并分析考核。因此,《办法》第四条中所列外汇资产包括了16项,其中1~5项大体属于流动资产;6~13项属于贷款资产,根据资金来源渠道分列;14~16项则是其他形式的资金运用形成的资产。第四条所列外汇负债包括11项,大体上也根据外汇资
金来源渠道作了归类。巴塞尔协议中将资本的组成分为核心资本和附属资本,核心资本包括股本,附属资本包括防备未来亏损而设立的准备金等。《办法》也采取了类似的作法,将自有外汇资本金(包括原有资本金和新增资本金)、拨入营运资金列入核心资本,将各种呆帐损失准备金作为
补充资本,考虑到上年外汇结益在未移存前仍可留作资金准备,故也将其列入补充资本。
三、关于外汇资产风险权数的确定
《办法》中设置第三章资产风险权数,目的是为了对资产进行风险加权计算,进而测定和考核各行的风险资本充足率。这是参照巴塞尔协议的作法,结合我行实际情况而确定的。资产风险权数设计了0、30%、50%、70%和100%六个等级,从我行近几年来外汇业务经营管理
的实际情况出发,对各类资产确定了不同的风险权数,而且对其中过去或目前存在问题较多的资产类别,还尽可能地提高了风险权数。设置风险权数的目的是为了在测定各行外汇资产风险系数或风险资本充足率时对资产进行风险加权。具体进行外汇资产的风险加权计算时,应将各类外汇资
产余额与《办法》第五条规定的相应权数逐一相乘,加总后既为风险加权外汇资产总额。将风险加权外汇资产总额与外汇资产总额相除,即为资产风险系数;将外汇资本金与风险加权外汇资产总额相除,即为第四章第八条中规定的资本比例,即风险资本充足率。
当然,从风险管理的要求出发,还可对资产项目和权数作进一步细化,但由于目前缺乏实践经验,只能宜粗不宜细,大体上反映目前各主要类别的资产面临风险的程度即可,留待以后加以调整和改进。
为了搞好今年的外汇资产负债管理目标核定工作,根据《办法》规定的风险权数,在各分行上报去年底各类资产项目余额和逾期(一年以上,含一年)贷款率的基础上,我们对各分行去年的外汇资产风险系数进行了测算。根据测算的结果,我们对各分行进行了资产风险的试评级。基本
方法是将测算出的资产风险系数分为四个等级,小于0.3的为一级;大于或等于0.3但小于0.5的为二级,大于或等于0.5但小于0.7的为三级;大于0.7的为四级。另一方面,将逾期贷款率也分为四个等级,即小于8%的为一级;大于或等于8%但小于12%的为二级;大
于或等于12%但小于16%的为三级(凡实际已发生逾期贷款而上报逾期贷款率不符的分行,一律定为三级);大于16%的为四级。然后以资产风险系数等级为基本依据,以逾期贷款率为反向牵拉因素综合评定分行的资产风险等级。即资产风险系数等级与逾期贷款率等级相同时,资产
风险等级不作调整,逾期贷款率比资产风险系数差一个等级的,下降一个等级,差两个等级的下降两个等级;反之,如果逾期贷款率比资产风险系数优两个等级的,资产风险等级可上调一级,但只优一个等级的,按资产风险系数等级评定。由此将各分行资产风险评定为A、B、C、D四个
等级。
四、关于目标比例的确定
《办法》第四章第八条规定的目标比例一共有12项,其中1~9项是由中国人民银行提出并核定我行的外汇资产负债管理比例和控制目标。这些比例目标是全行范围内考核必须达到的总体目标。但从分行实施外汇资产负债管理的角度来考虑,由于目前国际商业借款、境外资金运用等
基本上由总行统一负责,准许分行经营上述业务的范围非常有限,因此,对分行考核国际商业借款比例、境外资金运用比例、负债与资本等比例目标没有多大实际意义。另一方面,由于受现行财务体制和有关规定的限制,各行补充和增加外汇资本金面临不少实际困难,对分行考核资本比例
和负债与资本也缺乏必要的条件。因此,在具体实施分行外汇资产负债比例目标考核时,上述4项比例可暂不纳入考核的范围之内。适用于考核分行资产负债管理的比例有:存贷比例、同业拆入资金比例、贷款期限结构比例、流动资产比例、单项放款比例、逾期贷款比例、资产收益率和资
本收益率等8项。这些比例,不仅从某个侧面反映分行外汇资金运营的状况,而且又有其内在的联系,可以相互补充、相互制约、相互促进。通过这些比例,总行可在大体上分别掌握和控制分行发放现汇贷款和拆入外汇资金的规模、现汇贷款的时期构成状况、应付日常支付与取现的能力或
准备充足程度、对某个项目或某一企业放款数量(避免贷款风险过于集中)、贷款资金的回收与占用情况,以及资产和资本的效益状况,以利于实现外汇资金流动性、安全性和效益性的统一。
今年是实施外汇资产负债管理比例目标考核的第一年,为了保证《办法》的顺利执行,我们以去年年底统计报表数据为基础,加入今年外汇信贷计划和财务收支计划增加因素进行了多次测算。考虑目前各行实际情况,对分行上述8项比例的核定采取两种做法:
一种做法是按总体目标统一核定,各行都必须控制在同一个目标比例范围之内。这样核定的比例和目标有:(1)同业拆入资金比例,其余额占外汇存款加外汇资本金的比重不得超过20%;(2)贷款期限结构比例,即中长期外汇现汇贷款余额与各项外汇现汇贷款余额的比例不超过
40%,短期外汇现汇贷款不低于60%;(3)流动资产比例,其余额占外汇资产余额(指全部资产,包括现汇贷款、转贷和委托贷款等资产)的比重不低于30%;(4)单项放款比例,对某一项目或企业的现汇贷款和担保不得超过外汇资本余额的30%;(5)资产收益率,当期外
汇结益与外汇资产余额的比例不低于1%;(6)资本收益率,当期外汇结益与外汇资本余额的比例不低于10%。
另一种做法是以总体目标为基准或上下限,根据各行1992年资产风险系数和上报的逾期贷款率评定的资产风险等级,分别予以核定。这样核定的比例有:(1)存贷比例。资产风险等级为A级的分行,今年的各项外汇现汇贷款余额与各类外汇存款的比例可不超过80%;B级行不
得超过70%;C级行不得超过65%;D级行不得超过55%。(2)逾期(一年以上,含一年)贷款比例。按各行上报的去年逾期贷款率划分为6%以内、10%以内、14%以内和14%以上等四个档次,今年以6%以内为最低档次,其他档次分别减少四个百分点来核定。即去年逾
期贷款率不低于6%的,今年仍可控制在6%以内;去年低于10%的,今年应控制在6%以内;去年低于14%的,今年应控制在10%以内;去年高于14%的,今年应控制在16%以内。总之,这样核定分行资产负债管理比例目标,中心目的是为了调动各行的积极性,防范风险,保
证安全,促进流动,增加收益。
五、关于组织实施与监测考核
《办法》第五章、第六章、第七章对如何组织实施、开展资金管理和监测考核等作出了规定,其主要内容是要求各行建立管理小组,对资产负债管理情况进行经常的分析和检查,按年编报外汇资产负债计划,总行编制综合计划报中国人民银行核批后,将年度资产负债管理比例和具体目
标核定下达各行,并实行按季分析、按年控制的监测考核办法,为此各行要按时编报有关资产负债状况的分析报表,同时总行定期或不定期地对分行进行检查。
我行从今年开始实施的外汇资产负债管理,是在实行信贷计划限额管理的条件下进行的,特点是双轨制,需要处理好两者之间的关系。由于缺乏经验,加上时间紧,资产负债管理目标比例核定下达较晚,两者宜单独进行考核。今年给分行核定下达的资产负债管理目标比例可作为一种新
的改革尝试,作为指导性指标进行监测考核。各行应积极努力,采取有效措施组织实施,为今后实施资产负债管理打好基础,积累经验。



1993年6月5日

杭州市物价局、杭州市房产管理局关于印发《杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)》的通知

杭州市物价局 杭州市房产管理局


关于印发《杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)》的通知

杭价服〔2005〕307号


各区、县(市)物价局、建设局(房管局):
  为规范我市物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》和《杭州市物业管理条例》等有关规定,我们制定了《杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)》,现印发给你们,请认真贯彻执行。本办法实施前,按原来的价格管理形式,已由各级政府价格主管部门核定(确认)物业服务收费标准的,执行期限按原文件规定。

杭州市物价局 杭州市房产管理局
二○○五年十二月九日

杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)


  第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》和《杭州市物业管理条例》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 凡在杭州市区内(不含萧山、余杭)从事物业服务并收费的物业管理企业,以及对物业服务收费实施管理的各级价格主管部门和房产行政主管部门(以下简称物业行政主管部门),均应遵守本办法。
  第三条 本办法所称的物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务,向业主收取的费用。
  第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
  第五条 杭州市各级价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责本辖区内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
  第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。
  第七条 本办法所指的物业服务应当包括以下内容:
  (一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;
  (二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理;
  (三)公共绿地、花草树木的养护、管理;
  (四)协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范;
  (五)物业装饰、装修中有关管理服务;
  (六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。
  (七)物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。
  第八条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。
  普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价;别墅、排屋等高标准住宅、非住宅物业,以及业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价;为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费,除政府部门有规定的外,实行市场调节价。
  第九条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。根据中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》及省物价局、省建设厅印发的《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》,结合杭州市的实际情况,制定《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》(见附表1)及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》(见附表2)。
  第十条 普通住宅小区前期物业服务收费,先由物业管理企业(或开发建设单位)按照住宅小区实施物业管理服务的方案,根据《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》,暂定小区前期物业服务收费等级和收费标准。待住宅交付使用六个月后,由物业管理企业向价格主管部门申报,价格主管部门对其服务内容、服务质量等进行考评后确定。实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费标准向市物价局申报,未实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费向物业所在区价格主管部门申报。
  第十一条 普通住宅小区业主委员会成立后,业主委员会与物业管理企业选用菜单式服务,按照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》,协商确定收费标准,并在物业服务合同中约定。《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》由市价格协会与市物业管理协会另行制定公布。菜单式服务参考收费标准公布前,业主委员会与物业管理企业可参照《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》,约定本住宅小区物业服务等级和具体收费标准,并在物业服务合同中明确。
  第十二条 物业管理区域内与普通住宅小区配套的教育、医疗卫生配套设施物业服务费用按不超过所在住宅小区物业服务收费标准的原则收取,并在物业服务合同中约定。
  普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的,其物业服务收费可按非住宅执行,并在物业服务合同中约定。
  第十三条 物业管理企业在申报物业服务收费时,应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。
  第十四条 普通住宅小区物业服务成本构成包括以下部分:
  (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
  (三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;(四)办公费用;
  (五)物业管理企业实施管理必备的固定资产折旧;
  (六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
  (七)经业主大会同意的其他费用。
  第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳;已交付使用,但业主或使用人未居住的物业,物业服务费用按《杭州市物业管理条例》规定收取。
  第十六条 业主委员会(或开发建设单位)与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
  包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。
  酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用,物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
  第十七条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况,接受业主和业主委员会的监督。
  业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。业主和业主委员会对公布的收支帐目有异议的,可聘请有资质的中介机构进行审计。
  第十八条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
  第十九条 电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设施设备运行所需能耗费用可以单独按实另行分摊。具体分摊办法由业主或建设单位与物业管理企业协商确定,并在物业服务合同中约定。
  第二十条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或物业服务支出。
  第二十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收上述费用的,双方应当签订委托协议,物业管理企业可向委托方收取代办服务费,但不得向业主收取手续费等额外费用。
  第二十二条 物业服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主、使用人收取。未作约定的,预收期限不得超过12个月。
物业服务费自房屋交付使用、购房者(业主)可以领取钥匙次月起计收。
  第二十三条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不缴纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以依法追缴。
  业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。
  物业产权转移时,原业主或者使用人应当及时结清物业服务费。 
  第二十四条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的,其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。
  第二十五条 对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停放服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门有关规定执行,政府价格主管部门未作规定的,由委托双方协商确定,并在委托协议中约定。
  物业管理企业不得向业主(使用人)和装修单位(装修人)收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费等(遗失补证费除外)。
  新建交付使用物业,因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的,可由物业管理企业和装修单位(装修人)双方协商给予一次性修复补偿,由物业管理企业负责在集中装修过后统一修复。
  第二十六条 物业管理企业应当按规定提供相应的服务,并按照政府价格主管部门的有关规定,在物业管理区域内的显著位置做好明码标价工作。当物业服务收费标准等发生变化时,物业管理企业应当在执行新标准前将所调整的相关内容进行标示,并标明新标准开始实行的日期。
  第二十七条 违反本办法规定的价格违法行为,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等规定予以处罚。
  第二十八条 各县(市)、萧山区、余杭区可根据本办法结合当地实际制定物业服务收费管理实施细则,并报杭州市物价局、杭州市房产管理局备案。
  第二十九条 本办法自2006年1月1日起执行。杭州市物价局印发的《杭州市物业管理服务收费管理办法》(杭价服[2003]67号同时废止。





建设部关于《城镇房屋所有权登记暂行办法》有关问题的复函

建设部


建设部关于《城镇房屋所有权登记暂行办法》有关问题的复函
建设部
建法函(2001)85号




山东省建设厅:
你厅《关于〈城镇房屋所有权登记暂行办法〉有关问题的请示》(鲁建法函〔2001〕7号)收悉。经研究,现函复如下:
根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》第五条规定,代理人为房屋所有人代办房屋所有权登记时,应当向登记权关提交委托书。因此,房屋所有人委托他人代办房屋所有权登记时,应当采取书面委托形式。
此复。


2001年3月28日