贵州省安顺市人民政府


《安顺市土地储备管理暂行办法》、《安顺市土地储备资金管理暂行办法》--安顺市人民政府令第30号
　
　

　　《安顺市土地储备管理暂行办法》、《安顺市土地储备资金管理暂行办法》已于2004年9月2日经市人民政府第2次常务会议审议通过，现予公布，自2004年11月8日起施行。

市长:慕德贵
二00四年九月二日

安顺市土地储备管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了深化土地使用制度改革，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的土地储备，适用本办法。

第三条 本办法所称的土地储备，是指土地储备机构将需要盘活的土地以征收、征用或收回、收购、置换等方式，纳入政府土地储备库予以储存，通过前期开发整理后，根据市场需求和土地年度供应计划，以出让、划拨等形式配置土地资源的行为。

第四条 安顺市土地行政主管部门主管全市土地储备管理工作；各县土地行政主管部门负责其行政辖区内的土地储备管理工作；市、县土地行政主管部门所属的土地储备机构负责组织实施土地储备的具体工作。
建设、规划、房产、财政等行政管理部门按照各自职责，做好土地储备的相关工作。

第五条 市、县土地储备机构应根据土地利用总体规划、城市总体规划以及产业结构调整和土地供求的实际状况，编制年度土地储备计划，报市、县人民政府批准后，由土地储备机构实施。

第二章 土地储备


第六条 下列土地应当进行储备：
（一）依法收回土地使用权的国有土地；
（二）为实施城市规划成片征收、征用的集体所有土地和需要进行旧城改造的国有土地；
（三）因单位迁移、撤销、破产、产业结构调整或其他原因调整出的国有土地；
（四）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发且又不具备转让条件的国有土地；
（五）土地使用权转让价格明显低于市场价格由政府优先收购的国有土地；
（六）土地使用权人申请土地储备机构储备的土地；
（七）市、县人民政府根据公共利益的需要指令储备的土地；
（八）人民法院裁定处分的土地；
（九）其他需要进行储备的土地。

第七条 对需储备的集体土地，必须依法办理土地征收、征用手续。

第八条 国有土地使用权转让价格低于评估地价20%的，由市、县人民政府优先收购，具体委托土地储备机构实施。

第九条 依法征收、征用的集体土地和依法收回的土地，直接交由土地储备机构进行储备。其他需要储备的土地，由土地储备机构按照本办法进行储备。
储备的土地应当依法办理土地权属变更登记手续。

第十条 土地储备机构根据土地储备年度计划，对拟储备的土地进行权属核查、费用测算，拟定具体的储备方案，经市、县土地行政主管部门审查，报同级人民政府批准后，由土地储备机构与原土地使用者签订《国有土地使用权储备合同》。

第十一条 土地储备机构根据合同约定的金额、期限和方式，向原土地使用者支付土地储备补偿费用，实行土地置换的，进行差价结算；原土地使用者向土地储备机构交付被储备的土地和地上建筑物及构筑物。被储备的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。

第十二条 土地储备费用一般按土地开发情况的成本计算，由土地储备机构与原土地使用者共同委托有资质的评估机构评估。旧城改造和征收、征用集体土地进行储备的土地储备补偿按照有关拆迁、土地征收、征用法律、法规的规定执行。

第十三条 国有土地使用权收回或储备协议签订后，协议双方当事人应当全面履行协议的约定。

第十四条 市、县土地行政主管部门应加强对辖区内国有土地使用情况的监督和管理，对符合储备条件的国有土地，应及时告知土地使用者按本办法规定，到市、县土地储备机构办理国有土地使用权的储备手续。


第三章 储备土地使用权的供应


第十五条 储备的土地在出让前，土地储备机构可以组织实施地上建筑物、构筑物拆迁、土地平整等前期开发工作。

第十六条 土地储备机构可通过对该储备土地及其地上建筑物、构筑物的有效利用，保证储备土地的保值增值。
储备土地前期开发整理与利用中，涉及土地使用权或连同地上建筑物、构筑物出租、抵押、临时改变用途及地上建筑物及构筑物拆迁的，由土地储备机构持有关用地批准文件及国有土地使用权收回、储备协议，到有关部门依法办理审批或登记手续。

第十七条 除国家法律规定可以划拨方式取得土地使用权的用地外，凡须以出让等有偿使用方式取得土地使用权的用地，必须统一由土地储备机构集中供应。
由土地储备机构供应的土地可以依法转让、出租、抵押。


第四章 土地储备机构资金管理与运作


第十八条 市人民政府建立国有土地使用权储备资金专户。
土地储备资金来源包括财政拨款、银行贷款、其他借款、预收定金、社会融资和其他收入。

第十九条 土地储备机构通过储备土地使用权的供应，所增值资金可按一定比例，逐步充实土地储备资本金。

第二十条 出让储备土地使用权的出让金按照预算管理；储备土地所需的征收、征用、收购、整理和储备管理等成本，由财政和土地行政主管部门核拨。

第二十一条 财政部门对土地储备的年度计划、拟储备土地的费用测算、土地储备机构为储备土地支付的各项费用进行监督检查，审计部门按宗地进行审计。

第二十二条 土地储备资金的财务管理及会计核算办法由市财政部门会同市土地行政主管部门另行制定。


第五章 监督检查


第二十三条 土地使用权符合储备条件，土地使用权人未申请土地储备而擅自转让土地使用权及地上建筑物、构筑物的，土地、房产、规划等部门不得为其办理相关审批和登记手续，对转让的土地使用权按照非法转让进行查处。

第二十四条 土地储备机构未按协议规定支付土地补偿费的，原土地使用权人有权解除合同，并按协议约定追究土地储备机构的违约责任。

第二十五条 原土地使用权人未按协议规定交付土地及地上建筑物和构筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建筑物和构筑物的，土地储备机构有权责成原土地使用权人限期改正，并按协议约定追究原土地使用权人的违约责任。

第二十六条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权、索贿受贿的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第六章 附 则


第二十七条 本办法由市人民政府法制部门负责解释。

　　第二十八条 本办法自2004年11月8日起施行。

安顺市土地储备资金管理暂行办法

第一章 总 则


第一条 为了加强对土地储备资金的管理，保障土地储备工作健康发展，根据国家有关法律法规和安顺市土地储备管理暂行办法，制定本办法。

第二条 土地储备资金是指财政拨款、土地出让金、银行贷款、其他借款、预收定金、土地储备风险资金、社会融资和其他收入等专项用于土地储备补偿、土地整理、支付借款利息、土地交易支出等方面的资金。

第三条 土地储备资金管理是依照国家财政政策、法律、法规，对资金的筹集、使用和结算进行全过程管理，其目的是保证资金安全、满足资金需要、提高使用效率。

第四条 市土地储备资金纳入市财务核算中心统一核算管理，接受市国土资源局、财政、审计等部门的监督。

第五条 土地储备的存款、贷款等金融服务工作，择优委托专业银行负责办理。在授信银行建立基本帐户，专户管理，封闭运行。

第六条 市财政局对储备土地出让取得的收入实行收支两条线管理，储备土地出让取得的收入，存入土地储备专户，土地出让金缴入财政预算专户。土地储备补偿、开发整理、支付利息等成本费用的支出，由市土地储备中心提出方案，经财政部门审核，市政府同意后拨付。

第七条 市土地储备中心根据市政府批准的土地 储备计划和土地储备资金计划，具体办理银行贷款业务。按照本办法进行管理和使用。

第二章 计划管理


第八条 市土地储备中心根据需要编制年度土地储备计划和资金计划，并按拟储备地块编制分项资金收支计划，实行项目资金计划管理。

第九条 市土地储备资金年度收支计划，经市人民政府审核同意后执行；土地储备计划发生变动，须经市人民政府审核同意，相应调整土地储备资金的年度收支计划和分项收支计划。

第十条 市土地储备中心要严格执行资金收支计划，严禁随意突破计划范围，防止资金积压和资金超支。

第十一条 市土地储备中心应当多渠道筹集土地储备资金，优化筹资方案，降低筹资成本和费用。

第三章 资金筹措


第十二条 土地储备资金来源包括土地出让金、银行贷款、其他借款、预收定金、土地储备风险资金、社会融资和其他收入。

第十三条 土地出让金指从市级收取的土地出让金中，经市政府批准安排一定比例用于土地储备的资金（此款主要用于扩充土地储备资本金）。

第十四条 银行贷款指为实施土地储备向金融单位融资借入的资金。在申请办理借款时应向委托银行提交年度土地储备计划、年度资金收支计划、会计报表以及委托银行需要提交的文件、资料，申请和取得年度贷款授信额度。

第十五条 其他借款指为实施土地储备从其他渠道借入的资金。

第十六条 预收定金指以预出让方式向意向用地者收取的预购用地定金。

第十七条 土地储备风险资金指经市财政部门审核批准，从上缴财政专户的土地出让金或收益金中，按一定比例计算拨付建立的风险资金。土地储备风险资金只能用于弥补土地储备业务中出现的市场风险、自然风险和市政府调剂土地收不抵支的差额。

第十八条 社会融资指按国家规定向单位、个人发行土地储备债券、募集土地储备股份获得的收入。

第十九条 其他收入指储备土地及地面建筑物、构筑物在出让前通过出租、抵押等开发利用获得的收入，存款和贷款相抵后的利息净收入。

第四章 资金使用


第二十条 市土地储备中心要根据年度和分项资金收支计划、地块储备合同和方案，按对象、进度合理调配、使用资金，市财政部门监督资金的使用情况。

第二十一条 土地储备过程中发生的各项费用，以每一宗地为核算单位，计入土地储备成本，实行成本核算。

第二十二条 市土地储备中心要依据储备计划、市场状况和地块质量，合理确定土地储备总量和储备周期，加快资金周转，降低储备成本，减少运营风险。

第二十三条 土地储备资金的使用范围包括土地补偿费、土地开发整理费、土地储备管理费以及不可预见费等。未经市政府批准，土地储备资金不得用于非土地储备事项的质押、担保、对外借款。土地储备资金必须专款专用，不得用于非储备事项的支出。

第二十四条 土地补偿费指用于土地征收、征用、收回、收购和拆迁安置补偿的费用和置换土地的价差支出。补偿标准须按土地征收、征用补偿方案、拆迁安置补偿方案和经土地估价机构的宗地地价评估结果确定并严格执行。

第二十五条 土地开发整理费是指在储备土地出让前，经市人民政府批准以提升土地的经济价值为目的，对土地进行平整和基础设施建设发生的工程费用。土地开发整理要通过招标方式确定具有相应资质的施工企业承担。土地开发整理的开支标准要根据工程预算定额、取费标准、地区单位估价表确定，并按经确认的实际工程量，据实结算工程价款。

第二十六条 土地储备管理费指用于土地储备到土地出让全过程的直接和间接费用。

第二十七条 不可预见费是指在实施土地储备过程中发生的其他不可预见的支出费用。

第二十八条 土地储备风险金的使用，必须报市人民政府审核批准。



第五章 收益分配

第二十九条 储备地块出让后，地价款进入储备资金帐户。储备中心将该地块的储备费用（包括地块的征收、征用、拆迁安置补偿、贷款利息、地籍调查、土地测量、地价评估、土地整理、维护管理等费用)进行成本核算，报财政部门审定后核拨。增值收益部分分配由财政、国土地资源部门共同商定方案报政府批准实施。

第三十条 对因政策因素政府指令性储备和实施城市规划，将储备土地用于公益事业、绿化、公共设施等城市基础设施建设，造成储备中心政策性亏损的，由建设单位和土地储备中心向市政府申请，经批准后，由市财政统一结算或核拨。

第三十一条 市土地储备中心要按照国家财务会计制度的要求，按期（月、季、年）分项目进行结算，并编制年终决算报表。市土地储备中心要依据国家有关法规、制度严格收支管理，认真核算成本，及时、足额缴纳有关税费，按期归还各类借款本息。

第三十二条 土地收益金专项用于扩充土地储备资本金时，其资金总规模由市土地储备中心报市人民政府批准。市土地储备中心日常工作经费由市财政按业务工作需要核拨。


第六章 监督检查


第三十三条 市土地储备中心的会计核算执行事业单位会计制度，对储备土地出让业务收入和支出实行收支两条线管理。

第三十四条 市土地储备中心要根据土地储备业务的发展需要，建立健全财务机构、财务制度，合理配置财务人员，加强会计核算和财务管理，定期向市国土资源管理部门、财政部门报送会计报表和财务状况报告，并接受市财政、审计部门的监督。

第三十五条 市国土资源、财政部门要对土地储备资金的使用情况定期分析，不断加强对资金运作过程的指导、监督和检查。

第三十六条 市审计部门依据审计法规，对土地储备资金的收支、使用、管理进行日常定期的审计监督。

第三十七条 土地储备资金和上缴市财政的土地收益金，要按市政府批准的用途专款专用，严禁截留、挤占和挪用。对违反法律、法规的，按有关规定，视情节轻重给予严肃处理。


第七章 附 则


第三十八条 市土地储备中心收取的交易服务费、咨询服务费等收入,纳市财政局会计核算中心基本帐户管理，实行收支两条线，用于土地交易的相关工作支出。

第三十九条 本办法由市法制办负责解释。

第四十条 本办法自2004年11月8日起执行。




谈民事调解的策略

东营市东营区人民法院 隋美玲


随着社会主义市场经济的发展,民事诉讼成为越来越多的人维护自身权益的手段。如何高效而公平地审理民商事案件,成为人民法院迫切需要解决的问题。被誉为“东方经验”的调解工作越来越受到各地人民法院的重视。大法官肖扬指出，法官要增加司法能力，提高司法水平。而诉讼调解能力就是其中应有之义，即使在美国也有30%的案件是通过非判决方式结案的。同时，调解也符合中国人的“息讼”心理，当事人双方不伤和气，并且可以避免当事人对法院产生不公正的猜疑。因此，做好调解工作，总结调解经验，是法院的一项重要任务。笔者就民事诉讼调解策略发表以下观点。
一、收集信息，熟悉案情
“知已知彼，百战不殆”。要想调解成功，在调解之前，必先收集有关信息，了解纠纷的性质、起因和经过，了解双方当事人的个性，找准当事人的认识误区和问题症结。这个过程是调解的基础环节，如果盲目介入，不但不容易搞好调解工作，反而会因对整个过程和当事人的情况缺乏了解，使调解工作陷入被动，甚至恶化。
二、把握局势，控制场面
很多纠纷发生时，当事人往往情绪激动，听不进劝说。心理学研究证明，冲动性情绪直接导致意识范围狭窄甚至理性丧失，极易做出违纪违法的行为。若遇上此种情况，调解人员首先应当稳定当事人的情绪，促使其回归理性。平息情绪的方法有：
一是察颜观色，进退结合。面对当事人的冲动性言语和行为，调解人员应保持冷静的态度用平静、低沉而有力的语言与当事人交谈。在一方当事人情绪激动的情况下，要设法使另一主保持克制，而不是互相激怒。
二是做一名优秀的倾听者。倾听当事人的心声，让其倾吐心中的压抑、不满和愤怒。也可以在调解人员主持下，让被侵权一方当事人向对方当事人倾诉和宣泄，使其不满情绪得以释放。在宣泄过程中，如能引起侵权方当事人的内疚和后悔心理，从而当场向对方道歉，那么调解的成功便一步之遥。但需注意把握宣泄的程度，不可把宣泄搞成无止无休的控诉，防止失去控制。
三是分而处之，各个击破。由于发生矛盾冲突而处于不理智状态的当事人，极易脱离主题而相互攻击、谩骂，这种不良刺激相互反馈、恶性循环的结果，容易导致矛盾加深、战火升级。当务之急是把双方当事人隔开，互相避开对方恶言恶语的刺激和攻击，如让其各自回家，或分开在不同的场合，待双方恢复理智后，再进一步做调解工作。
四是大棒+萝卜。对于无理取闹的当事人，可以有两种震慑方式：一是严肃指出无理取闹的后果，让其明白并不是谁闹的凶谁就有理，闹过了头还物极必反，不会有好的结果；二是明确指出恶言恶语相向的违法性，对他人的人身攻击要承担法律责任，用法律的威严震慑不冷静的当事人等等。在调解过程中，调解人员要时刻把解决当事人的纷争、保护当事人的合法权益当作自己的神圣职责，对当事人要亲切地接待、真诚地理解、妥善地安置，急当事人所急，想当事人所想。这种真诚的情感会营造一个温和、默契的调解氛围，这种无私敬业的精神也会赢得当事人对调解人员的尊敬，从而有利于调解工作顺利进行。
三、更新观念，讲求策略
一是做合格的“法律的嘴巴”。司法调解与当事人自发的民间调解最大不同之处就是司法调解人员能够自觉地运用法律规定进行调解，对当事人晓以法理，提醒和教育当事人只有用法律手段，在法律许可的范围内才能解决纠纷，保护自身利益，其他任何过激的行为只能给自己带来更大的损失，甚至弄巧成拙，走上违法犯罪的道路。调解人员自己必须熟知法律，在所调解纠纷的法律适用上表现出娴熟的知识和技巧。“人有情，法无情”，“法律面前人人平等”，只有坚持依法调解，才能促进当事人对调解人员的信任并达成比较满意的调解方案。
二是使当事人双方相互沟通。调解人员应使当事人换位思考，促进当事人彼此了解，角色换位是指在转变当事人认识的时候，让当事人想像自己处于对方角色的情况，站在对方的立场、角度认识问题、体验情感。鉴于彼此之间的利益纠葛，当事人在情绪激动、不够理智的情况下，其认知范围受到限制，思路狭窄，被侵权方当事人往往提出不合实际的补偿要求，而侵权一方则千方百计减少或推卸自己的责任。有的侵权方开始答应给对方一定的补偿，但时间一长，就想逃避补偿的责任；有的侵权方则干脆不承认是自己的过错而反诉对方的种种失误，伤害了对方的感情和自尊。如果试图通过调解解决问题，则需要让双方当事人互谅互让，都站在对方的角度，设身处地为对方着想，使思维跳出只看到自己利益的小圈子，才真正有利于彼此理解，并达到和解的目的。
三是细致分析，帮助当事人理清思路。调解当中，如何能让当事人化干戈为玉帛，还需与当事人进行沟通交流,帮助当事人理清纠纷发生的来龙去脉,明了自身的言行举止有哪些不当的地方,对对方的侵权行为,应怎样求助法律,利用法律武器维护自己的合法权益,而不能采取任何不理智的行为。调解人员条分缕析、细致入微的讲解常常带来良好的效果，能够避免一些无意义的争执。调解人员的细致分析并不等于面面俱到，而是在有限的时间里，面对“剪不断，理还乱”的繁难的民事纠纷，善于化繁为简、化难为易，用通俗易懂的语言为当事人分析。
四是公正执法，让当事人满意。不偏不倚、公平行事，自始至终以法律为依据、以事实为准绳进行调解，是调解人员应牢记的调解原则。现实生活中，司法活动极易受到来自各方面的压力和干扰，人际关系的影响、亲戚朋友的面子、个别领导的招呼等因素，不仅影响调解工作的进行，还能考验调解人员是否出于公心。从社会心理学角度讲，当当事人人觉得自己受到“不公平”待遇时，会伤害到其自尊，也最易激起对执法者的怨恨。不公乃执法大敌，亦是调解之大敌，一旦被当事人察觉，则必然导致失败。但调解人员也是有情感的人，在调解纠纷过程中，除外来因素的影响，还不免因当事人的社会地位、经济状况、个人修养、容貌服饰等因素而产生对当事人的好恶情感，尤其应警惕的是影响法律公平的情感，否则对调解是极为有害的。调解人员应当坚持调解的客观公正性，立场居中，不偏不倚，根据法律法规和政策规定，用说服教育的方法做双方当事人的工作，坚决维护双方当事人的合法权益。